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Domande e Risposte: Debiti e Ipoteche nell’acquisto di un’abitazione.

Domanda dell’utente: E’ assolutamente tutto chiarissimo, ma vorrei una delucidazione.
A chi acquista l’immobile gravato da ipoteche, oltre a queste o dopo che queste siano cancellate, è possibile che altri e diversi debiti preesistenti del venditore possano nuocere e/o riflettersi con qualche revoca o annullamento dell’atto di compravendita della casa già trascritto?
Preciso la non presenza di fallimenti.
Grazie.

La risposta dello Staff: Gentile Utente, una volta trascritto l’atto di compravendita e in caso di debiti preesistenti del debitore, la figura del compratore non sarà più soggetta ad azione revocatoria. Tutto dipende dalla data in cui avviene l’atto di ingiunzione o di precetto nei confronti del debitore. Se infatti le azioni dei creditori avvengono precedentemente all’atto di compravendita può verificarsi un’azione revocatoria per il semplice importo del debito. In ogni caso vista la complessità della materia e la diversità dei casi, le consigliamo di rivolgersi ad un legale esperto del settore creditizio.

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Presupposti necessari per l’Azione Revocatoria.

Come evitare il pignoramento in seguito al protesto di una cambiale.

Le possibilità di recuperare il credito per il creditore sono strettamente connesse alla situazione patrimoniale del debitore nel senso che se egli possiede poco o nulla è impossibile pignorare dei beni e dunque si perde il denaro prestato.

Il pignoramento è un titolo esecutivo dunque non si va per vie legali e non occorre più un giudice, a meno che la parte debitrice non faccia opposizione, in quel caso si instaura una nuova attività legale e dunque il recupero del credito è molto più lento.

Sono pignorabili tutti beni di proprietà del debitore o quelli in suo possesso.

Ogni accordo transattivo è possibile, ciò dipende dalla disponibilità e dalla ragionevolezza del creditore che piuttosto di andare in contro a noie o spese legali può permettere al debitore di rientrare (dilazionare, in tempi più lunghi).

Debiti: le tempistiche di pignoramento.

I tempi del pignoramento poi non sono così veloci, a differenza di ciò che accade nei paesi della comunità europea: si parladi 90 giorni dalla notifica del precetto, ma i tempi possono aumentare notevolmente se il debitore non si fa trovare e non risponde alle comunicazioni dell’ufficiale giudiziario.

Inoltre per la vendita dei beni pignorati passeranno almeno altri 6 mesi, ma questa valutazione cambia in base all’ufficio giudiziario in cui avviene il pignoramento.

In più possono allungarsi ancora di più i tempi se il debitore fa l’uccel di bosco (scappa e non si fa trovare), in questi casi le conseguenze del protesto possono essere anche molto più pericolose per chi ha contratto un debito.

Per ciò che concerne debiti di carattere fiscale, il rischio maggiore per il mutuatario e/o per il cittadino italiano e la trascrizione di ipoteca giudiziale involontaria. Vi spieghiamo nel dettaglio qual’è la procedura.

A seguito del ricevimento di una cartella esattoriale (riceverete un plico dall’Agenzia delle Entrate, con una raccomandata verde, con le sanzioni che vi vengono contestate), se non farete ricorso entro 60 giorni e se la cartella esattoriali non ha vizi di forma, l’Ufficio delle Entrate darà il via alla procedura di recupero del credito e lo farà tramite una società di recupero crediti.

Chiaramente questa cosa può avvenire dal momento in cui voi non procedete al pagamento del debito scaduto.

L’ipoteca giudiziaria può essere una procedura cautelativa, che per somme superiori a 10.000 Euro può essere anche esercitata in maniera preventiva.

Per somme inferiori a 10.000 Euro, solitamente viene effettuata una richiesta di “invito al pagamento“.

Ricordiamo cos’è il protesto.

Il protesto è l’atto attraverso il quale è dichiarato lo stato di insolvenza di un debitore.

Lo stato di insolvenza è determinato dal mancato pagamento di un assegno,di una cambiale o di un vaglia cambiario.

Il protesto diventa un atto esecutivo dell’ufficiale giudiziario dal momento in cui il debitore non si fa trovare o rifiuta il pagamento.

La levata di protesto viene effettuata dal notaio circa 10 giorni dopo la scadenza della cambiale e dell’assegno e precede il procedimento giudiziale per il recupero crediti al debitore insolvente.

La differenza tra le prime due tipologie di pignoramento (pignoramento mobiliare e immobiliare) e quello presso terzi è semplice: nei primi due casi viene pignorato un bene, nel pignoramento presso terzi viene pignorato un credito.

Praticamente nel pignoramento presso terzi vengono espropriati dei crediti del debitore verso terzi o beni mobili del debitore che si trovano presso terze persone.

Possono essere classificati dei pignoramenti presso terzi, le pensioni, gli stipendi e qualsiasi bene di proprietà di chi si è fatto il debito. Possono essere disposte chiusure di conto corrente da parte del giudice e altre forme cautelative.

Il precetto del pignoramento presso terzi è notificato sia al debitore che alla terza parte, la quale è convocata dal giudice per dichiarare “di quali cose o quali somme” il terzo e’ debitore o si trova in possesso.

Il precetto intima alla terza parte di non disporre delle somme e dei beni dovuti senza ordine del giudice.

Oggi parliamo di debiti in scadenza, pagamenti, protesti e tanto altro.

In particolare entriamo nell’ ambito dei pignoramenti che sono una problematica molto diffusa in Italia e accentuata dal periodo di crisi in cui viviamo.

Innanzitutto è necessario distinguere fra vari tipi di pignoramenti: il pignoramento mobiliare, il pignoramento immobiliare e il pignoramento presso terzi. Le tre tipologie di pignoramento hanno un unico scopo, che è quello di prendere soldi dal debitore insolvente.

Tutto ha inizio in seguito all’atto di precetto che è un atto con cui incomincia l’espropriazione forzata di un bene a seguito della notifica di un titolo esecutivo e di un debito non pagato.

In seguito a ciò il giudice ordina il pignoramento e l’esproprio forzato del bene.

Il pignoramento avviene su istanza del creditore presentata al giudice che dunque emette un decreto ingiuntivo di pagamento al debitore,su documentazione fornita dalla banca.

Il debitore non viene citato in giudizio,il pignoramento può essere fatto anche in sua assenza e con la documentazione portata dal creditore.

Il decreto ingiuntivo per pignoramento,per essere esecutivo deve presentare le caratteristiche di urgenza,il solo ritardo di un pagamento non rappresenta una caratteristica  d’urgenza,ma ciò è data essenzialmente da motivazione come pericolo di esproprio dei beni,trasferimento di denaro,intestazione differenti di beni e titoli.

L’esecutività del pignoramento comporta l’iscrizione dell‘ipoteca giudiziaria (giudiziale).

Una volta attivato il pignoramento, viene creata una lista di creditori chirografari e creditori ordinari, in seguito alla creazione della lista,il bene è venduto all’asta, e il ricavato della vendita all’incanto è distribuito prima ai creditori chirografari e poi, per l’eventuale somma restante, a quelli ordinari.

Il pignoramento è un atto coercitivo che rappresenta un’azione di esproprio forzato di un bene.Il pignoramento è utilizzato principalmente in caso di debiti non pagati e di evasione fiscale.

Il pignoramento può essere di diverse tipologie:

- mobiliare presso il debitore

- presso terzi

- immobiliare

- di beni indivisi

- contro il terzo proprietario

Il pignoramento del quinto dello stipendio è la trattenuta a monte del guadagno (dello stipendio di un lavoratore dipendente o pensionato) a causa di motivi civili e giudiziari.

Oggetto del pignoramento del quinto dello stipendio ad esempio può essere un cattivo pagatore che non ha corrisposto al creditore soldi dovuti,conseguenze di un debito erariale,mancata corresponsione dell’assegno mensile per il mantenimento della propria moglie e dei propri figli.

Il pignoramento di un quinto dello stipendio diventa esecutivo dal momento in cui il debitore non rispetta il termine ultimo previsto dal decreto ingiuntivo del giudice.

Ricordiamo che il pignoramento di un quinto dello stipendio è diverso dalla cessione del quinto di stipendio per il semplice motivo che il pignoramento è un atto coercitivo dell’autorità giudiziaria,mentre la cessione è concordata tra il debitore e la banca con un contratto.

Ricordiamo comunque che la cessione dello stipendio è consigliata solamente nel caso di necessità impellente perchè i tassi medi sono all’incirca attorno al 14% mentre il tasso soglia è attorno al 23 %.