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Glossario Mutui: il Consolidamento di Ipoteca.

Il Consolidamento di Ipoteca rappresenta una tutela da parte della banca per difendersi dal fallimento dei propri clienti, nel caso vi sia la presenza di proprietari e/o mutuatari fallibili.

Il tempo di consolidamento di ipoteca è per definizione il periodo ( di 11 giorni) trascorsi dall’ iscrizione dell’ ipoteca da parte del notaio.

In caso di mutuo non erogato contestualmente al rogito, la banca effettuerà il pagamento solamente una volta che l’ipoteca risulti consolidata, ovvero che non sussistano rischi di revocatoria fallimentare, anche su ipoteca iscritta molto di recente.

Il venditore in questo caso riceverà i soldi al consolidamento di ipoteca e per esperienza non prima di 11 giorni trascorsi dalla trascrizione di ipoteca.

Ipoteca involontaria e decreto ingiuntivo non notificato.

Oggi vi racconto questo aneddoto che ho vissuto in prima persona e se posso essere sincero mi fa accapponare la pelle e fa ribrezzo, nel senso che questo comportamento dell’ istituto di credito lascerebbe di stucco qualsivoglia associazione dei consumatori.

Un mio parente ha un debito con la banca X, un affidamento bancario concesso 5 anni fa che ha come caratteristica un prestito personale. La banca revoca un anno fa il fido al cliente, che non può far nulla se non protestare per la decisione della banca centrale e versare gradualmente i tassi d’interesse. Nella lettera di revoca si intima quanto prima a coprire l’affidamento. Il cliente non può pagare tutta la somma contemporaneamente ragion per cui chiede alla banca una rateazione del debito con scadenza 24 mesi. La somma è alta, 30.000 Euro e gli interessi mese dopo mese crescono, la banca non accetta la rateazione e chiede nuovamente al cliente di coprire il credito. Questo mio parente vive in affitto, ha una macchina in leasing ed ha di proprietà solo un  garage, ereditato dalla morte di suo padre,attualmente cassintegrato con un quinto del misero stipendio già pignorato. Ad oggi, con una visura ipotecaria sul garage (che intende vendere per coprire il debito) scopre con stupore che sul garage grava un’ ipoteca giudiziale dell’ istituto di credito.

Cosa è successo: la banca ha visto la possibilità di insolvenza del cliente e non ha notificato alla residenza del cliente il decreto ingiuntivo per evitare che egli vendesse in quattro e quattr’otto il garage.La notifica è avvenuta all’indirizzo della casa comunale di residenza. Il mio parente ha un ipoteca involontaria senza saperlo, con un decreto ingiuntivo non notificato all’abitazione (indirizzo di residenza), ma all’ indirizzo della casa comunale di residenza.Incredibile ma vero, storie pazze del credito.

Assenso alla cancellazione dell’ ipoteca.

In questo articolo vi spieghiamo cos’è l’ assenso alla cancellazione dell’ ipoteca, questo sconosciuto. Partiamo dal presupposto che la cancellazione dell’ ipoteca è stato resa gratuita per il cliente dal Decreto Bersani del 2007.

Lo stesso decreto legge ha regolamentato che la banca ha 30 giorni di tempo per effettuare la cancellazione dell’ ipoteca, senza costi notarili e per darne comunicazione all’ Agenzia del Territorio.

In questo articolo puoi saperne di più sulla cancellazione dell’ ipoteca:

http://www.mutuoabitazione.it/2009/10/16/cancellazione-dell-ipoteca-e-decreto-bersani-la-normativa/

L’ assenso alla cancellazione di ipoteca non è altro che una documentazione (dichiarazione) fornita dalla banca che afferma che la banca è d’accordo a cancellare l’ ipoteca iscritta a suo favore, a garanzia del pagamento di un mutuo ipotecario, che diventa estinto dal momento in cui il mutuatario vende la propria abitazione.

Cancellazione dell’ Ipoteca e Decreto Bersani, la normativa.

La cancellazione dell’ ipoteca a differenza dell’ estinzione, non avviene in maniera contestuale alla chiusura del debito ma per legge deve passare un certo periodo di tempo, dettato a norma di legge, entro il quale la banca deve concedere in forma scritta la cosiddetta “quietanza della cancellazione dell’ipoteca“.

Il Decreto Bersani del 2007, ha ampiamente regolamentato le pratiche dell’estinzione dell’ipoteca e grossomodo la banca ha circa 30 giorni di tempo per effettuare tutti i doveri di cancellazione dell’ipoteca.

L’ ipoteca può avvenire al momento in cui avviene il rogito (cancellazione contestuale) oppure se richiesto dalla banca, al momento in cui avviene l’estinzione del mutuo e dunque del debito.

L’ ipoteca , dunque grazie al Decreto Bersani attivo dal 2007, può essere cancellata nel giro di poco tempo e senza bisogno di andare dal notaio e spendere ulteriori soldi inutili.

La cancellazione dell’ ipoteca dunque deve avvenire da parte della banca entro 30 giorni, anche senza esplicita richiesta del mutuatario, il quale ha il diritto di ricevere la cosiddetta quietanza di estinzione e la cancellazione telematica nei Registri Immobiliari, presenti presso l’agenzia delle entrate o presso l’ agenzia del territorio.

Non c’è bisogno del notaio per l’estinzione dell’ipoteca.

Un articolo molto importante per tutti coloro che hanno venduto o comprato un’ abitazione e che hanno a che fare con una pratica a volte scomoda quale l’estinzione (cancellazione dell’ ipoteca).

La normativa afferma che dal 1 Gennaio 2008, qualunque ipoteca non ha più nessun valore se il mutuatario ha provveduto all’estinzione del mutuo e dunque l’ipoteca è di sola carta o “cartolare”.

Va, infatti, rammentato che per i mutui chiusi dopo l’entrata in vigore della legge ovvero dopo il 1 Gennaio 2008, la prassi prevede un sistema automatico di cancellazione dell’ipoteca da parte della banca senza alcuna somma di denaro dovuta a carico del mutuatario.

Per le estinzioni di ipoteca precedenti al 1 Gennaio 2008, il mutuatario deve richiedere esplicitamente la cancellazione dell’ ipoteca e la banca ha 30 giorni di tempo per rilasciare la quietanza di cancellazione dell’ipoteca.

Grado di Ipoteca e Ipoteca di Secondo Grado.

Nel diritto bancario come avevamo visto in altri articoli precedentemente l’ipoteca è praticamente un vincolo messo su un immobile a garanzia di un prestito o di un mutuo.

L’ipoteca ha solitamente la durata di 20 anni,alla scadenza della quale deve essere rinnovata presso un notaio.

L’ipoteca si iscrive nei pubblici registri ed è un pegno per l’oggetto che può essere un bene immobile,diritti sugli immobili,beni mobili.

Uno stesso immobile può essere gravato da più ipoteche.Queste ipoteche si dividono in gradi (ipoteca di primo grado,ipoteca di secondo grado,ipoteca di terzo grado).

In base a questa suddivisione si stabilisce la priorità di pagamento del creditore,ovviamente quello di primo grado avrà priorità sul secondo grado.

Dunque il tempo (le tempistiche) di iscrizione dell’ipoteca dà la priorità all’ipoteca.

Il grado di ipoteca è fondamentale in campo creditizio poichè il creditore dell’ipoteca di secondo grado potrà utilizzare il credito solamente quando il debito dell’ipoteca di primo grado sarà soddisfatto.

L’ipoteca giudiziale come l’ipoteca legale è definita involontaria, perchè non serve l’autorizzazione del debitore per poter effettuare l’iscrizione dell’ipoteca su un bene mobile ed immobile.

In particolare, l’ipoteca giudiziale è strettamente collegata al mancato pagamento di un debito e quindi è quasi esclusivamente legata al recupero di un credito in maniera coercitiva.

L’ipoteca giudiziale può essere richiesta al termine di un processo a seguito di una sentenza che condanni al pagamento di un tot. di denaro o al risarcimento della parte offesa (procedura civile).

Essa può essere anche resa esecutiva a seguito di un atto di precetto o di un decreto ingiuntivo.

L‘ipoteca giudiziale è applicata anche a provvedimenti giudiziari come la separazione tra marito e moglie e i lodi arbitrali, nonchè sentenze estere che però sono valide per la legge italiana.

L’Ipoteca legale è simile nella sua natura all’ ipoteca giudiziale ( o giudiziaria) in quanto presenta le caratteristiche di involontarietà per il debitore.

L’ ipoteca legale è infatti una misura coercitiva che è necessaria per porre un limite ai beni mobili ed immobili di chi non ha provveduto al pagamento o di chi ha commesso un reato.

L’ipoteca legale dunque viene applicata ai seguenti creditori:

- l’alienante (ovvero chi dispone del diritto) di un bene mobile od immobile non pagato dal debitore;

- chiunque erediti un immobile come garanzia del denaro che gli spetta;

- lo Stato e il Fisco, sui beni dell’imputato o di chi ha commesso il reato,  in occasione di processi penali, come garanzia del pagamento delle pene pecuniarie e delle spese processuali derivanti dalla causa.

Risulta fondamentale tutelarsi per l’acquirente, nel caso di compravendita immobiliare, dal momento in cui l’immobile oggetto dell’ acquisto sia pesantemente gravato da ipoteche, soprattutto quelle di secondo e terzo grado.

Ricordiamo che il grado di ipoteca rappresenta la priorità con la quale il creditore può rivalersi sul patrimonio del debitore.

In questo caso per tutelarsi il compratore dell’abitazione nel compromesso deve far sottoscrivere al venditore  la clausola:

“il venditore restituirà la caparra all’acquirente in caso di iscrizione di ipoteca giudiziaria sull’immobile oggetto della compravendita“.

Nel caso di iscrizione dell’ipoteca giudiziale, il compratore si può tutelare in sede di atto di compravendita, con la presenza del creditore nel momento della stipula, nella quale, il notaio pubblico ufficiale, redigerà la postilla: “tutti i debiti relativi all’ipoteca n° … sono stati cancellati contestualmente all’atto firmato in data…“.

L’ordine di cancellazione verrà completato a seguito della dichiarazione del notaio ma non sarà completato prima della decisione di ordine di cancellazione del giudice.

Comunque in caso di estinzione del debito,la procedurà anche se lenta garantirà la libertà dell’immobile da vincoli ipotecari.

L’ipoteca giudiziale o giudiziaria, quando trattasi di una procedura non volontaria, ma coercitiva per il debitore, getta nel panico il debitore, il quale si trova da un giorno all’altro con l’immobile ipotecato per un valore superiore al debito residuo del mutuo.

In questo contesto risulta importantissimo un fattore fondamentale che si può verificare a seguito della situazione debitoria che porta il mutuatario in un momento di morosità e di non solvibilità.

Infatti dal punto di vista prettamente commerciale, risulta alquanto difficile vendere un’ abitazione sulla quale sono presenti un’ipoteca volontaria di primo grado e un’ipoteca giudiziaria di secondo grado.

Questo quando il compratore sente odore di bruciato e dunque possibili problemi nel caso di compravendita dell’abitazione. Basta fare una visura ipotecaria sulla casa e si può conoscere grosso modo se su essa gravano vincoli.

Ciò accade perchè il compratore non è a conoscenza della completa situazione debitoria del venditore e quindi non può sapere a proposito della procedura coercitiva e dunque dell’iscrizione di eventuali altre ipoteche  successive alla stipula del compromesso.