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Non c’è bisogno del notaio per l’estinzione dell’ipoteca.

Non c’è bisogno del notaio per l’estinzione dell’ipoteca.

Un articolo molto importante per tutti coloro che hanno venduto o comprato un’ abitazione e che hanno a che fare con una pratica a volte scomoda quale l’estinzione (cancellazione dell’ ipoteca).

La normativa afferma che dal 1 Gennaio 2008, qualunque ipoteca non ha più nessun valore se il mutuatario ha provveduto all’estinzione del mutuo e dunque l’ipoteca è di sola carta o “cartolare”.

Va, infatti, rammentato che per i mutui chiusi dopo l’entrata in vigore della legge ovvero dopo il 1 Gennaio 2008, la prassi prevede un sistema automatico di cancellazione dell’ipoteca da parte della banca senza alcuna somma di denaro dovuta a carico del mutuatario.

Per le estinzioni di ipoteca precedenti al 1 Gennaio 2008, il mutuatario deve richiedere esplicitamente la cancellazione dell’ ipoteca e la banca ha 30 giorni di tempo per rilasciare la quietanza di cancellazione dell’ipoteca.

Grado di Ipoteca e Ipoteca di Secondo Grado.

Grado di Ipoteca e Ipoteca di Secondo Grado.

Nel diritto bancario come avevamo visto in altri articoli precedentemente l’ipoteca è praticamente un vincolo messo su un immobile a garanzia di un prestito o di un mutuo.

L’ipoteca ha solitamente la durata di 20 anni,alla scadenza della quale deve essere rinnovata presso un notaio.

L’ipoteca si iscrive nei pubblici registri ed è un pegno per l’oggetto che può essere un bene immobile,diritti sugli immobili,beni mobili.

Uno stesso immobile può essere gravato da più ipoteche.Queste ipoteche si dividono in gradi (ipoteca di primo grado,ipoteca di secondo grado,ipoteca di terzo grado).

In base a questa suddivisione si stabilisce la priorità di pagamento del creditore,ovviamente quello di primo grado avrà priorità sul secondo grado.

Dunque il tempo (le tempistiche) di iscrizione dell’ipoteca dà la priorità all’ipoteca.

Il grado di ipoteca è fondamentale in campo creditizio poichè il creditore dell’ipoteca di secondo grado potrà utilizzare il credito solamente quando il debito dell’ipoteca di primo grado sarà soddisfatto.

L’Ipoteca Giudiziale e in quali casi viene applicata.

L’ipoteca giudiziale come l’ipoteca legale è definita involontaria, perchè non serve l’autorizzazione del debitore per poter effettuare l’iscrizione dell’ipoteca su un bene mobile ed immobile.

In particolare, l’ipoteca giudiziale è strettamente collegata al mancato pagamento di un debito e quindi è quasi esclusivamente legata al recupero di un credito in maniera coercitiva.

L’ipoteca giudiziale può essere richiesta al termine di un processo a seguito di una sentenza che condanni al pagamento di un tot. di denaro o al risarcimento della parte offesa (procedura civile).

Essa può essere anche resa esecutiva a seguito di un atto di precetto o di un decreto ingiuntivo.

L‘ipoteca giudiziale è applicata anche a provvedimenti giudiziari come la separazione tra marito e moglie e i lodi arbitrali, nonchè sentenze estere che però sono valide per la legge italiana.

Ipoteca Legale.

L’Ipoteca legale è simile nella sua natura all’ ipoteca giudiziale ( o giudiziaria) in quanto presenta le caratteristiche di involontarietà per il debitore.

L’ ipoteca legale è infatti una misura coercitiva che è necessaria per porre un limite ai beni mobili ed immobili di chi non ha provveduto al pagamento o di chi ha commesso un reato.

L’ipoteca legale dunque viene applicata ai seguenti creditori:

- l’alienante (ovvero chi dispone del diritto) di un bene mobile od immobile non pagato dal debitore;

- chiunque erediti un immobile come garanzia del denaro che gli spetta;

- lo Stato e il Fisco, sui beni dell’imputato o di chi ha commesso il reato,  in occasione di processi penali, come garanzia del pagamento delle pene pecuniarie e delle spese processuali derivanti dalla causa.

Compravendita su immobile gravato da ipoteche, come tutelarsi.

Risulta fondamentale tutelarsi per l’acquirente, nel caso di compravendita immobiliare, dal momento in cui l’immobile oggetto dell’ acquisto sia pesantemente gravato da ipoteche, soprattutto quelle di secondo e terzo grado.

Ricordiamo che il grado di ipoteca rappresenta la priorità con la quale il creditore può rivalersi sul patrimonio del debitore.

In questo caso per tutelarsi il compratore dell’abitazione nel compromesso deve far sottoscrivere al venditore  la clausola:

“il venditore restituirà la caparra all’acquirente in caso di iscrizione di ipoteca giudiziaria sull’immobile oggetto della compravendita“.

Nel caso di iscrizione dell’ipoteca giudiziale, il compratore si può tutelare in sede di atto di compravendita, con la presenza del creditore nel momento della stipula, nella quale, il notaio pubblico ufficiale, redigerà la postilla: “tutti i debiti relativi all’ipoteca n° … sono stati cancellati contestualmente all’atto firmato in data…“.

L’ordine di cancellazione verrà completato a seguito della dichiarazione del notaio ma non sarà completato prima della decisione di ordine di cancellazione del giudice.

Comunque in caso di estinzione del debito,la procedurà anche se lenta garantirà la libertà dell’immobile da vincoli ipotecari.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale contestuale ad una compravendita.

L’ipoteca giudiziale o giudiziaria, quando trattasi di una procedura non volontaria, ma coercitiva per il debitore, getta nel panico il debitore, il quale si trova da un giorno all’altro con l’immobile ipotecato per un valore superiore al debito residuo del mutuo.

In questo contesto risulta importantissimo un fattore fondamentale che si può verificare a seguito della situazione debitoria che porta il mutuatario in un momento di morosità e di non solvibilità.

Infatti dal punto di vista prettamente commerciale, risulta alquanto difficile vendere un’ abitazione sulla quale sono presenti un’ipoteca volontaria di primo grado e un’ipoteca giudiziaria di secondo grado.

Questo quando il compratore sente odore di bruciato e dunque possibili problemi nel caso di compravendita dell’abitazione. Basta fare una visura ipotecaria sulla casa e si può conoscere grosso modo se su essa gravano vincoli.

Ciò accade perchè il compratore non è a conoscenza della completa situazione debitoria del venditore e quindi non può sapere a proposito della procedura coercitiva e dunque dell’iscrizione di eventuali altre ipoteche  successive alla stipula del compromesso.

Ipoteca e debiti, quali creditori hanno la precedenza.

Nell’articolo precedente abbiamo parlato dell’ipoteca di primo grado, che solitamente è effettuata da una banca al momento dell’accensione di un contratto di mutuo destinato ad abitazione principale.

Il grado dell’ipoteca rappresenta la precedenza (o priorità) con la quale il creditore può rivalersi sul debitore e richiedere indietro il prestito elargito in precedenza.

Quindi da un eventuale fallimento o contenzioso potrà attingere prima colui che ha un’ ipoteca di primo grado e dopo i creditori successivi, sempre in ordine di grado (importanza o priorità).

In una trattativa per l’ acquisto di un immobile è molto importante sapere quante ipoteche sono iscritte sull’abitazione e soprattutto se il valore delle ipoteche supera il valore della casa perchè in quest’ultimo caso il compratore potrebbe rispondere in prima persona dei debiti del venditore e la compavendita potrebbe essere annulata e/o revocata.

Mutui, che cos’è un’ ipoteca di primo grado.

Parliamo oggi di una nozione veramente essenziale se volete aprire un mutuo con una banca: sapere cos’ è un’ ipoteca di primo grado.

Essa è una vera e propria garanzia che applica la banca, per garantire la solvibilità del mutuo ed evitare che il cliente venda l’immobile senza onorato il debito.

In altre parole l’ipoteca di primo grado rappresenta la prima ipoteca che viene trascritta su un qualsivoglia bene immobile. Il numero dell’ ipoteca rappresenta l’importanza e dunque la priorità dell’ipoteca.

Facciamo un esempio, il mutuatario fallisce e la sua abitazione viene pignorata e messa all’asta, l’ipoteca di primo grado rappresenta una garanzia per il creditore che il primo a cui spetta il credito è lui.

La cancellazione dell’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca è l’eliminazione di un’iscrizione ipotecaria che viene effettuata tramite notaio,previo il consenso della parte che detiene l’ipoteca.

La banca è consenziente alla cancellazione dell’ipoteca tramite un documento che consegna al mutuatario denominato “assenso alla cancellazione dell’ipoteca“.

La cancellazione dell’ipoteca la rende inutilizzabile, in pratica il creditore deve rinunciare a qualsiasi somma di denaro oggetto dell’ipoteca, una volta che essa viene estinta.

L’ipoteca dunque una volta cancellata non esiste più, ma nel caso in cui il notaio e/o la banca si dimentichi di cancellarla, essa rimarrà nei Registri Immobiliari e potrà essere vista con una qualsivoglia visura catastale.

In questo caso il compratore dell’immobile cercherà in ogni modo di cancellare l’ipoteca anche dalle annotazioni dei registri immobiliari, anche se questi non avranno più alcun contenuto giuridico.

Il Consolidamento dell’Ipoteca.

Il testo unico bancario afferma quanto segue: “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono riferibili a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”.

Questa legge bancaria coincide con il consolidamento di ipoteca che è un concetto fondamentale soprattutto nell’ ambito dell’ acquisto di un’ abitazione con mutuo prima casa.

Il consolidamento dell’ipoteca è la data che trascorre tra l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari e il giorno in cui l’ipoteca diviene efficace giuridicamente (11 giorni lavorativi).

Dunque nei casi d’insolvenza, di possibili fallimenti e di protesti, gli istituti bancari rilasceranno il denaro riferito al mutuo solamente 11 giorni dopo l’iscrizione ipotecaria.