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Tipologie di Mutuo Bancario.

Tipologie di Mutuo Bancario.

In questo articolo molto importante per il nostro sito parliamo delle varie tipologie di mutuo bancario, una forma di finanziamento scelto dai cittadini italiani per l’acquisto di un’abitazione principale.

Il mutuo bancario è utilizzato dagli istituti di credito italiani per erogare una somma di denaro che il cittadino investe per comprare una casa.

Esistono diverse finalità del mutuo bancario, la più famosa è quella dell’ acquisto della prima casa o di un immobile ad uso non abitativo.

Le altre tipologie di mutuo bancario sono le seguenti:

- mutuo edilizio (o mutuo costruzione), erogato principalmente per la costruzione di un immobile;

- mutuo ristrutturazione, che serve per mettere a posto un immobile che altrimenti non sarebbe abitabile.

- mutuo liquidità, per il cittadino che ha bisogno di denaro contante.

- mutuo chirografario ( o mutuo senza ipoteca) che equivale ad un prestito personale, ma che determina una somma erogata molto consistente.

Mutui e Clausola Cap.

Mutui e Clausola Cap.

Nel precedente articolo abbiamo dato la definizione di clausola floor, in questa pagina inseriamo la voce dizionario riguardante la clausola cap.

Si può definire clausola cap l’ esatto contrario della clausola floor in quanto le caratteristiche del tetto sono completamente differenti.

La clausola cap infatti stabilisce un tetto massimo al tasso d’interesse del mutuo, oltre il quale la banca non può pretendere il pagamento della differenza degli interessi fra il valore del mercato ed il cap-rate.

Il mutuo con clausola cap (chiamato anche capped rate) è strettamente correlato ad una tipologia di prestito ipotecario a tasso variabile.

Infatti gli unici parametri d’interesse che cambiano in base all’andamento dei mercati sono quelli a tasso variabile, ovvero Libor, Euribor e Bce.

Inoltre la clausola cap, a differenza della clausola floor che è nascosta tra le righe del contratto di mutuo, viene pubblicizzata dagli istituti di credito come strumento per accaparrarsi i clienti.

Sono molte difatti le le banche che stanno offrendo dei mutui a tasso variabile comprensivi di clausola cap , un salvagente per il cittadino italiano, che mette un freno all’ aumento dei tassi d’interesse, tramite l’opzione del Cap Rate e quindi mette un limite massimo ai valori dei mutui a tasso non fisso.

La clausola Cap, quindi trova la sua definizione come valore massimo è definita come il limite massimo dell’ Interest Rate a tasso variabile (comprensivo spread) oltre cui la banca non può richiedere al mutuatario un esborso maggiore.

Che cos’è la clausola floor?

Che cos’è la clausola floor?

In questo post discutiamo dei contratti del mutuo dal punto di vista legale, parlando nel dettaglio degli aspetti fondamentali della cosiddetta clausola floor in un finanziamento ipotecario.

L’istituto di credito, quando inserisce una clausola denominata floor all’ interno di un contratto di finanziamento per l’acquisto di una prima casa fa pagare al cittadino un tasso minimo (soglia) nel valore dell’ interesse di un mutuo

Per questo motivo la clausola floor, è anche denominata tasso floor è una vera e propria clausola capestro, che si trova fra le righe più minuscole del contratto di mutuo e che il mutuatario sottoscrive molto spesso senza leggere.

La clausola floor è stata appositamente creata per ingannare il mutuatario che in questo modo si trova obbligato a pagare un tasso d’interesse (tetto minimo) maggiore, sotto il quale l’ interest rate non può scendere.

In questo modo l’istituto di credito si “appropria in maniera indebita” di una somma di denaro tramite il tasso d’interesse floor per tutta la durata del periodo di ammortamento del mutuo.

Esempio di clausola floor: mettiamo che il rate della clausola floor è pari al4%, il cittadino deve pagare all’ istituto bancario questo tasso d’interesse anche in caso di rates inferiori dei tassi interbancari Euro Interbank Offered Rate

Il nostro consiglio per cercare di non cadere nella rete delle banche e in particolare della clausola floor è quello di leggere attentamente il contratto di mutuo prima di apporre la firma per evitare di pagare un prezzo superiore e spiacevole nella rata mensile del prestito prima casa.

Mutui al 100% uguali ai mutui subprime?

Mutui al 100% uguali ai mutui subprime?

Nel precedente post abbiamo visto come in molti casi la forma di prestito ipotecario denominata “Mutui al 100%” risulta illegale in Italia e per questo motivo le banche hanno trovato l’escamotage della copertura assicurativa per concedere non solo l’80% del valore dell’abitazione ma tutto l’importo richiesto dal cittadino.

La tipologia di finanziamento casa al 100% è considerata dai maggiori istituti di credito e anche in ambito finanziario come “subprime”.

Questo perchè in cambio di una concessione del credito del 100% rispetto al valore della casa e in considerazione di una futura insolvenza del cliente, il prezzo dell’ abitazione risulterebbe essere molto più basso rispetto alla percentuale erogata.

In un prestito ipotecario al 100% l’istituto di credito non può erogare il mutuo per l’acquisto di arredamento oppure concedere il mutuo sulla base di un prestito mascherato per costruzione o ristrutturazione della prima casa.

Per queste tipologie di prestito deve essere erogato un altro finanziamento per il quale la banca richiede delle garanzie dal punto di vista reddituale o patrimoniale che devono essere sufficienti a coprire l’ importo della rata mensile di entrambi i finanziamenti.

Per questo motivo il mutuo al 100% è considerato da molti alla stregua del mutuo subprime.

Mutui al 100% con copertura dell’assicurazione.

Mutui al 100% con copertura dell’assicurazione.

In un precedente articolo è stata già fornita la definizione di un mutuo erogato al 100% e abbiamo spiegato le principali caratteristiche di questa forma di mutuo in relazione ad un normale prestito per l’acquisto dell’abitazione principale.

In questo post andiamo a discutere delle principali caratteristiche legali e dunque dal punto di vista giuridico dei prestiti con ipoteca al 100% del valore della casa.

Secondo la legge vigente nel nostro paese i mutui al 100% sono considerati fuorilegge e dunque non applicabili al protocollo consumatori.

L’ articolo che caratterizza ciò è il D.P.R n. 601/1973.

Possiamo dunque dire con certezza che i prestiti prima casa al 100% non sono previsti nella normativa del nostro paesee sono in verità uno specchietto per le allodole, utilizzati dalle banche cioè per accaparrare nuovi correntisti.

I mutui al 100% sono una forma ibrida di finanziamento che sta nel mezzo tra un normale mutuo ipotecario (che da la garanzia solo sull’ 80% del valore dell’ abitazione.

Fa fede però la cifra esatta stipulata in sede notarile per l’acquisto di una casa sommata ad un’ assicurazione che garantendo il restante 20% consente l’escamotage per aggirare la legge.

Perciò il mutuatario paga una somma aggiuntiva su questa assicurazione e in cambio di questo riceverà un’ apertura di credito più ampia sull’ esposizione bancaria maggiorata e che verrà erogata direttamente dall’ istituto bancario.

Il maggiore costo del mutuo prima casa 100% va a caratterizzare notevolmente il parametro del TAEG finale del finanziamento ipotecario concesso al cliente.

Accollo liberatorio del mutuo.

Accollo liberatorio del mutuo.

Come abbiamo più volte visto nella guida del mutuo prima casa esistono due tipologie di accollo, quello cumulativo e quello liberatorio.

L’accollo liberatorio è anche denominato accollo privativo.

Nell’accollo cumulativo, il debitore originario rischia di rimanere vincolato per tutto il prestito ipotecario, nell’ accollo liberatorio invece colui che vende l’abitazione non è più garante del finanziamento con la banca.

Ciò avviene tramite una lettera scritta (liberatoria di accollo), controfirmata tra le parti, nelle quali è indicato espressamente che il compratore (ovvero colui che si accolla il mutuo) e l’istituto di credito liberano la parte venditrice da ogni onere, vincolo e garanzia.

La garanzia reale nella maggior parte dei casi è fornita dall’ ipoteca di primo grado.

Dunque al momento della vendita dell’ abitazione, in caso di accollo, il venditore deve fare espressa richiesta di un accollo liberatorio o privativo in sede di contratto notarile.

Accollo del mutuo e assenso della banca creditrice.

Accollo del mutuo e assenso della banca creditrice.

Continuiamo a parlare di finanziamenti e prestiti ipotecari con un interessante post riguardante l’accollo del mutuo e il necessario assenso all’accollo da parte della banca creditrice.

Nel precedente post che puoi visitare dal seguente link abbiamo fornito la definizione di accollo e le sue caratteristiche dal punto di vista giuridico e formale.

Nella prassi di accollo del mutuo con garanzia d’ipoteca, l’istituto di credito deve procedere con il suo consenso all’accollo del prestito immobiliare per la prima casa.

La procedura non prevede una liberatoria per il debitore principale a meno che questo non sia esplicitamente richiesto contrattualmente dalle parti che effettuano la compravendita, dunque si può parlare di accollo cumulativo.

Ciò accade perchè l’accollo ha delle caratteristiche di tipo cumulativo e non liberatorio.

In questo caso i responsabili principali dal punto di vista di garanzia reale d’ipoteca sono sia il venditore dell’abitazione che l’acquirente (subentrante, cumulante o liberante).

La banca può anche rifiutare l’accollo del prestito ipotecario nel caso in cui il nuovo acquirente e subentrante non possieda un merito creditizio tale da garantire la solvibilità e quindi la procedura di accollo e di compravendita dell’ immobile può essere cancellata.

Aumentano i prestiti bancari e i tassi dei mutui.

Aumentano i prestiti bancari e i tassi dei mutui.

Ancora delle notizie poco rassicuranti per i risparmiatori italiani con la circolare di Bankitalia a riguardo delle statistiche sulle erogazioni dei prestiti bancari e sui tassi dei mutui.

Si tratta della quotazione relativa al mese di Giugno 2011 che sta ad indicare un notevole rialzo nel numero delle erogazioni dei prestiti bancari e del valore medio dei tassi d’interesse dei mutui delle famiglie italiane.

Ciò si evince dai dati della Banca d’Italia, che in più indica un notevole ribasso della percentuale delle sofferenze e degli incagli dei cittadini “morosi” e cattivi pagatori.

Nel dettaglio il mese di Giugno ha denotato un rialzo della percentuale dei prestiti pari al 4,6% con un rialzo dello 0,2% rispetto al mese di Maggio 2011.

Per ciò che riguarda i tassi d’interesse, alla data del 30 giugno 2011 il Taeg medio (riguardante anche i costi accessori dei mutui a tasso Eurirs) che era ancorato ai nuovi prestiti era pari al 3,44% in relazione al 3,38% fissato nel mese di Maggio 2011.

Il rate del credito al consumo sale invece dall’ 8,92 al 9,14%.

Il tasso di crescita sulle sofferenze diminuisce al 23,4% rispetto al 24,8% dell’ ultima rilevazione.

Consigli per scegliere un mutuo con clausola cap (capped rate).

Consigli per scegliere un mutuo con clausola cap (capped rate).

Continuiamo la nostra carrellata di articoli sui mutui con clausola cap (capped rate) dei quali puoi trovare la lista e dunque un riepilogo alla fine del nostro post alla sezione “Leggi Articoli Correlati”.

Dopo aver dato la definizione del mutuo capped rate e della relativa clausola cap vi mostriamo in questo articolo i consigli per scegliere il miglior mutuo con il tetto massimo.

L’inserimento nel contratto di mutuo di una clausola cap ha un costo che nella maggior parte dei casi viene convertito in un incremento dello spread a carico del cittadino.

1- Dunque per calcolare se vale la pena accedere ad un mutuo capped rate va innanzitutto valutato l’ importo dello spread in percentuale e bisogna confrontare numerose offerte per poter scegliere liberamente fra diversi preventivi di mutuo.

2- E’ possibile che la clausola cap venga inserita ad un valore euribor-spread troppo alto per il cittadino e dunque può anche accadere che tale soglia che definiamo TAEG CAPPED RATE non venga mai superata, causando un esborso inutile nelle tasche del mutuatario che paga uno spread maggiore rispetto ad un mutuo tradizionale. Questo si tratta infatti di un cavillo proposto dalla banca per mascherare un mutuo subprime con un mutuo capped rate.

3- Nel periodo di ammortamento di un mutuo a tasso variabile, il valore dei tassi d’interesse massimo viene corrisposto alla banca nei primi anni di pagamento del prestito ipotecario. La clausola cap in teoria verrebbe attivata negli anni successivi al pagamento della forbice massima dei tassi d’interesse del mutuo, rendendo irrilevante il risparmio per il cittadino e non conveniente rispetto all’ aumento dello spread rispetto ad un mutuo tradizionale.

Scegliere la migliore durata di un mutuo.

Scegliere la migliore durata di un mutuo.

Tra le domande dei cittadini italiani che vogliono accendere un prestito immobiliare per l’acquisto della propria casa, una delle più frequenti è quale durata scegliere.

In questo articolo dello scorso 16 Maggio 2011 avevamo già parlato di Quale durata scegliere in un contratto di mutuo e dunque ti rimandiamo alla lettura dello stesso.

La durata del mutuo è infatti un parametro molto importante anche se da molti considerato superfluo, in quanto esso incide in maniera particolare sulla rata del prestito prima casa.

Inoltre bisogna considerare che l’ apertura di un finanziamento per l’ acquisto della prima casa è uno di quelli che durano per una fetta importante della propria vita ed è necessario effettuare una scelta ponderata per un grande passo quale l’ acquisto di un’ abitazione.

Due sono le cose fondamentali da pensare al momento dell’ apertura di un mutuo ipotecario:

- scegliere una rata congrua al proprio reddito, gli esperti (ma anche gli istituti di credito) consigliano di aprire un mutuo per un rapporto rata reddito non superiore al 33-40% per evitare alla fine del mese delle brutte sorprese dal punto di vista dela propria situazione economica.

- scegliere una durata sostenibile dal punto di vista degli interessi, ad esempio se si accende un mutuo per 15 anni si risparmierà una cifra maggiore di denaro da corrispondere alla banca rispetto ad un prestito immobiliare della durata di 25 anni.

Nel complesso la scelta della durata del mutuo va fatta con estrema attenzione, senza sottovalutare tutti i costi relativi alla banca, presenti nel Foglio Informativo e nel Contratto di Minuta.