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Spese di istruttoria in un mutuo.

Spese di istruttoria in un mutuo.

Le definizione di “spese di istruttoria”.

Nel nostro portale abbiamo già parlato di istruttoria di un mutuo, che rappresenta in parole povere la procedura di richiesta di un mutuo da parte della filiale della banca per conto di un proprio cliente.

Per definizione il costo dell’ istruttoria è una sorta di rimborso richiesto dalla banca per l’ attività di consulenza, di avvio della pratica e per l’ erogazione del mutuo.

L’ istruttoria è una spesa fissa al momento dell’ apertura di un mutuo ipotecario, mentre è per legge gratuita in caso di surroga o rinegoziazione del prestito prima casa.

In molti casi le spese di istruttoria (ovvero di avvio pratica) sono addebitate direttamente dall’ istituto di credito sul conto corrente del mutuatario.

Le spese di istruttoria sono comprese nel TEGM (il tasso effettivo annuo globale di un mutuo).

Come avviene l’ erogazione del mutuo?

Come avviene l’ erogazione del mutuo?

L’erogazione del mutuo rappresenta l’ ultimo passo per il mutuatario nella dura prassi per la compravendita di un’ abitazione o di un locale commerciale.

Nel percorso per l’ accesso al credito infatti prima intervengono questi stadi:

- richiesta ufficiale all’ istituto di credito;

- fase di preapprovazione da parte della banca;

- istruttoria del mutuo, con relative spese economiche da affrontare;

- approvazione del prestito ipotecario;

L’ ultima fase è quella dell’ erogazione del mutuo, che può essere di due tipi, o contestuale all’ atto di rogito, oppure con consolidamento d’ipoteca, che avviene dopo 11 giorni dall’ iscrizione.

Mentre l’ erogazione contestuale garantisce il pagamento al rogito al venditore dell’ abitazione, l’ erogazione al consolidamento d’ipoteca avverrà solo dopo che essa sarà effettivamente consolidata e dunque l’ istituto di credito si sia assicurato che non esistano rischi pregiudizievoli per il credito prestato.

La percentuale di erogazione di un mutuo ipotecario è solitamente pari all’ 80% del valore dell’ immobile.

Che cos’è il Rapporto Rata Reddito?

Che cos’è il Rapporto Rata Reddito?

Nel precedente articolo “Quale rata mi posso permettere?” abbiamo descritto l’ importanza di scegliere una rata consona alle condizioni del proprio reddito, in questo post andiamo a spiegare che cos’è il rapporto rata reddito.

Il rapporto reddito è anche denominato in gergo bancario con l’ acronimo “RRR”.

Esso rappresenta semplicemente una percentuale, ovvero quanto incide la rata del mutuo sul reddito di un mutuatario o di un nucleo familiare.

Secondo le banche è consigliato che il rapporto rata reddito non sia superiore ad un terzo del guadagno netto mensile di una famiglia per poter affrontare le spese economiche, i costi imprevisti (come una sanzione amministrativa, una multa ad esempio) e quelli fissi (come le bollette della luce e del gas, bollo auto o assicurazioni).

Il rapporto rata reddito è un salvagente anche in condizioni economiche estreme, come ad esempio possibili cali di fatturato per gli imprenditori, tagli del personale che comportano delle diminuzioni del reddito, licenziamenti o cassaintegrazione.

Inoltre esso copre delle situazioni spiacevoli che possono verificarsi nella vita come malattia e morte del mutuatario, infortunio o disabilità.

Cartolarizzazione di un Mutuo.

La cartolarizzazione di un mutuo.

In questo post ti spieghiamo in cosa consiste la cartolarizzazione di un mutuo immobiliare.

E’ definita cartolarizzazione di un mutuo ipotecario, il passaggio (la vendita) del credito di un mutuo prime da un istituto di credito ad una società veicolo.

In pratica per semplificare la definizione è il passaggio del credito di un mutuo da una banca all’altra. La banca che comprerà il credito è denominata società veicolo e sarà la proprietaria del mutuo cartolarizzato.

La banca cedente, ovvero quella con la quale si è stipulato il prestito ipotecario, avrà comunque il compito di incassare la rata in scadenza.

Il mutuo cartolarizzato può essere rinegoziato solo a discrezione del direttore di banca.

L’unico modo per smettere di pagare un mutuo cartolarizzato è una surroga.

Qual’è il costo degli interessi di un mutuo?

Qual’è il costo degli interessi di un mutuo?

Questa è una domanda che si pongono moltissimi mutuatari una volta che decidono di accendere un mutuo immobiliare finalizzato all’ acquisto della propria abitazione.

Non esiste risposta a questa domanda in quanto gli interessi del mutuo variano in base a determinati fattori, come ad esempio lo spread applicato dalla banca, il parametro di interesse utilizzato (Eurirs, Euribor, Libor e Bce) e la durata del mutuo.

Lo spread rappresenta il guadagno “netto” della banca sul prestito ipotecario acceso, è un valore che la banca dispone in base alle condizioni contrattuali e al merito creditizio del cittadino.

L’ Eurirs varia in base al parametro di indicizzazione (ad esempio Eurirs a 10,15 e 20 anni, in base alla durata del mutuo) ma resta stabile e costante per tutta la durata del mutuo.

L’ Euribor invece rappresenta il valore di riferimento per i mutui a tasso variabile e cambia in base ai mercati interbancari e finanziari in quanto sta ad indicare il costo del denaro di Eurozona con i vari rates di riferimento (Euribor a 1,3 e 6 Mesi).

Invece maggiore è la durata del mutuo e superiore è il rischio di insolvenza del debitore e la quota interessi da corrispondere alla banca.

Per tutte le domande riguardanti il costo degli interessi ti consigliamo di verificare e visionare il Foglio Informativo del mutuo che l’ istituto di credito è obbligato a fornirvi al momento dell’ attivazione del contratto di prestito ipotecario.

Quali sono i costi di un mutuo?

Quali sono i costi di un mutuo?

In questo column article ti spieghiamo quali sono i principali costi di un mutuo, ovvero le spese che il cittadino deve affrontare per l’ acquisto della casa inerenti al mutuo.

Ricordiamo che in caso di surroga (surrogazione del mutuo) non esistono costi per il cliente, poichè questa pratica dal 2007 è diventata gratuita grazie al Decreto Bersani.

I principali costi di un mutuo si suddividono in: interessi, perizia, spese notarili, spese di istruttoria, spread, spese di incasso rata su conto corrente, imposte fiscali.

- gli interessi vengono conteggiati in base al tasso d’interesse scelto per il mutuo (Euribor, Eurirs, Libor o Bce).

- le spese di perizia sono i costi per il calcolo da parte della banca del valore dell’ immobile soggetto ad ipoteca.

- le spese notarili rappresentano la parcella del pubblico ufficiale (il notaio) sull’ atto di compravendita dell’ abitazione e sul contratto di mutuo.

- lo spread è il guadagno netto della banca, sommato al tasso d’ interesse della banca e agli altri costi risulterà il tasso annuo effettivo globale del mutuo.

- le spese di incasso della rata sono calcolate dalla banca sul conto corrente e per alcune banche sono un onere gratuito offerto al mutuatario (le rate pagate in ritardo sono oggetto di mora).

- le imposte fiscali sono il contributo da versare all’ erario da parte del cittadino che acquista una casa.

Mutuo senza busta paga.

Che cos’è un mutuo senza busta paga.

Una problematica molto frequente nei cittadini italiani è richiedere (e ottenere) un mutuo ipotecario per l’ acquisto di un’ abitazione principale senza busta paga.

Ciò comporta convincere la banca ad erogare un prestito senza le normali garanzie di rimborso della rata.

Ciò che sembra impossibile agli occhi di molti può concretizzarsi come reale, è infatti possibile ottenere un mutuo senza busta paga e in questo post vi spiegheremo come fare.

Innanzitutto ci teniamo a ricordare che è molto più difficile ottenere un mutuo senza busta paga, rispetto che un semplice prestito senza reddito (e dunque senza una reale dimostrazione della capacità di rimborso del mutuatario).

Le uniche due opzioni per ottenere un mutuo senza busta paga possono essere: una firma di garanzia dei genitori sull’ acquisto dell’ abitazione, il possesso di altre unità immobiliari.

Cosa vuole la banca per erogare il mutuo senza busta paga?

La risposta è in una semplice parola: le garanzie. Esse possono essere fidejussorie o immobiliari, in entrambi i casi si vincola qualcosa in caso di mancato adempimento e di insoluto al pagamento delle rate.

Se i vostri genitori si offrono come garanti per l’ acquisto della casa sarà necessario dimostrare:

- che il loro rapporto rata reddito non superi il 30% (dunque la rata del mutuo deve essere 1/3 del loro reddito);

- che non possiedano altri finanziamenti in corso che incidono sul reddito;

- che non siano iscritti in banche dati CRIF.

In caso di garanzia immobiliare dovrete essere intestatari di un’ ulteriore abitazione (o vostra o dei vostri genitori), in questo caso avviene che la banca agisce in questa maniera:

- iscrive ipoteca di primo grado sull’ abitazione che andrete ad acquistare;

- iscrive ipoteca di secondo grado sulla seconda abitazione soggetta a garanzia;

- un alcuni casi può richiedere un contratto di fidejussione e ulteriori garanti.

Con questi semplici accorgimenti potrete facilmente ottenere un mutuo anche senza busta paga(dunque acquistando un’ abitazione tutta vostra e smettendo di pagare l’affitto).

Che cos’è un mutuo a rata costante?

Che cos’è un mutuo a rata costante?

In questo post ti consigliamo in cosa consiste accendere un mutuo a rata costante.

Il mutuo a rata costante è una forma di finanziamento “ipotecario” ibrido, che accomuna i vantaggi del tasso fisso e le qualità del tasso variabile.

Il tasso di base su cui è indicizzato il mutuo a rata costante è il variabile, in particolar modo il parametro Euribor a 1, a 3 e a 6 mesi, cioè i valori più utilizzati dagli istituti di credito italiani per il calcolo dei mutui a tasso non fisso.

Nonostante il calcolo della rata sull’ indicizzazione del variabile, l’esborso mensile da pagare alla banca è fisso, il valore della rata è stabilito dalla banca e dal mutuatario al momento dell’ erogazione.

La somma da corrispondere all’ istituto di credito mensilmente sarà dunque costante.

Dunque il cliente saprà, all’inizio del piano di ammortamento quale rata mensile andrà a pagare e dunque avrà una grande sicurezza e una stabilità economica in caso di inaspettati rincari dell’ Euribor.

Le differenze di tasso (dunque un aumento o una diminuzione del valore della media ponderata Euribor) andranno a determinare un allungamento e/o un accorciamento della durata del prestito ipotecario.

Esempio:

- se l’ Euribor diminuisce nel tempo rispetto alla data di accensione del mutuo il cliente vedrà una diminuzione della durata globale del mutuo.

- se viceversa l’ Euribor subirà dei rincari il mutuatario dovrà sopportare un aumento della durata del prestito prima casa, in proporzione con il gap tra tasso Euribor iniziale e finale, che determinerà la quota interesse aggiuntiva.

Quali sono i tempi di erogazione di un mutuo?

Quali sono i tempi di erogazione di un mutuo?

In questo articolo rispondiamo ad una domanda di un nostro visitatore, il quale ci chiede quali sono i tempi di erogazione di un mutuo da parte di un istituto di credito.

I tempi di concessione di un mutuo ipotecario variano in base a svariati fattori, tra i quali segnaliamo quelli dipendenti dall’ istituto di credito, dalle attività di notaio e tecnico di perizia del mutuo e da cause relative alla compravendita tra il mutuatario e il costruttore dell’ abitazione.

La banca infatti deve accertarsi sulla solvibilità del suo cliente e può impiegare molto tempo per concedere il credito, inviare l’ istruttoria alla Banca Centrale e richiedere garanzie e fidejussioni al cittadini.

Inoltre un ulteriore ritardo può essere causato dal professionista incaricato dalla perizia (un geometra o un ingegnere) che molto spesso si prende i suoi tempi per valutare l’ abitazione.

Il notaio ha l’ obbligo di verificare l’ esistenza di ipoteche sull’ abitazione (visura catastale) e la regolarità degli impianti (certificazione energetica), da lui dipende molto spesso lo slittamento di un atto di compravendita.

Infine possono sussistere altre problematiche di liquidità, acquisto, sgombero dell’ abitazione (trasloco), certificati di agibilità e abitabilità che dipendono dal compratore e dal debitore della casa.

Per nostra esperienza le tempistiche di erogazione di un mutuo dipendono principalmente da questi fattori: importo del credito, regolarità a norma di legge dell’ abitazione in vendita, merito creditizio dell’ acquirente.

Spese di Istruttoria di un mutuo.

Spese di Istruttoria di un mutuo.

In questa sezione ti parliamo delle spese di istruttoria del mutuo ipotecario, importanti per il calcolo del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).

Le spese di istruttoria del mutuo incidono in maniera importante sul totale dell’ importo da corrispondere alla banca e assieme al tasso d’interesse, ai costi di perizia e di incasso della rata rappresentano le cosiddette “spese accessorie” di un prestito ipotecario.

Le spese di istruttoria sono concordate tra banca e cliente prima della stipula del contratto di mutuo e si trovano all’ interno del cosiddetto “Foglio Informativo” che l’istituto di credito consegna al mutuatario.

Le spese di istruttoria di un mutuo dunque rappresentano sia il costo di “studio” della pratica di mutuo, oltre che la preapprovazione e l’approvazione definitiva da parte della Banca Centrale, infine è da corrispondere anche la spesa per l’erogazione del mutuo ipotecario.

Tra le spese di istruttoria non vanno considerate la perizia e l’incasso della rata che avviene alla fine di ogni mese.