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Mutui 2009: i migliori sono quelli a tasso variabile con CAP.

E’ l’anno della crisi e i mutui migliori sono sicuramente quelli a tasso variabile. Gli italiani preferiscono infatti un mutuo più basso, a volte scartando il tasso fisso e cercando di cavalcare l’onda del momento dei tassi Euribor ai minimi storici.

E tra i mutui a tasso variabili nessuno si accontenta, la nuova moda è quella della clausola cap, una formalità della quale abbiamo parlato più volte nel nostro sito web e che rappresenta in parole povere il tasso massimo (tetto) di un mutuo a tasso variabile.

Come funziona il mutuo variabile con Cap? Praticamente si concorda in maniera preventiva con la banca il tasso di un mutuo per tutta la durata del prestito ipotecario, che non supererà mai la cifra pattuita.

Quali sono le banche che offrono mutuo a tasso variabile con Cap? la più famosa è Monte dei Paschi di Siena, il mutuo MPS Protezione Variabile con Cap è il miglior mutuo scelto nel 2009 da Il Sole 24 Ore.

Perchè è utile il Mutuo con Cap? perchè è praticamente uno strumento bancario definito “anticrisi” per eccellenza, in quanto a medio breve termine pone dei paletti agli istituti di credito a proposito dell’ applicazione dei tassi d’interesse ai propri clienti.

Banca e importi richiesti di mutuo.

Una problematica sempre più frequente che si verifica nel momento di accensione di un mutuo con la banca e la fatidica e importante domanda: “quanto devo chiedere alla banca in prestito? “.

E’ molto importante per il cittadino e consumatore riflettere su questa questione per varie motivazioni che adesso andremo ad elencare.

La premessa è che la banca non finanzia l’intero importo per l’acquisto di un’abitazione, bensì di prassi l’ 80% del valore periziato escluso di IVA.

Questa prassi però non è legge poichè abbiamo denotato che alcuni istituti di credito offrono dei mutui anche al 100% del valore dell’ immobile.

In ogni caso chiudendo questa parentesi è necessario fare delle determinate considerazioni, come la sostenibilità della rata del mutuo, la possibilità di dare un anticipo in contanti e il rischio d’insolvenza che si può avere in futuro.

Fate dunque un conteggio del vostro reddito,delle entrate e delle uscite mensili e fatevi fare numerosi preventivi da parte delle banche che conoscete e con cui avete i rapporti migliori. Dite con chiarezza la vostra situazione e le vostre richieste e sicuramente l’istituto di credito potrà darvi il mutuo giusto che fa per voi e al minor costo.

Sospensione dei mutui con banca Monte dei Paschi di Siena.

Se avete un mutuo con Monte dei Paschi di Siena ed avete difficoltà a pagare le rate del mutuo, per voi non c’è problema, le iniziative di questo istituto di credito sono veramente ottime e a sostegno delle famiglie con guai economici.

E’ l’esempio dell’offerta denominata MPS Protezione (Monte dei Paschi Siena Protezione) che ha come garanzia una soglia massima del tasso, che si può stipulare tramite un’ assicurazione che è in collaborazione con Axa e può garantire il rimborso in caso di perdita del lavoro, malattia o infortunio.

Monte dei Paschi Siena prevede anche la sospensione delle rate del mutuo che non riescono ad essere puntuali nel pagamento. In modo particolare l’offerta del Monte dei Paschi di Siena è valida per tutti i loro clienti e si deve solamente dimostrare che il 60% del reddito va a coprire la rata del mutuo.

Infatti la prerogativa delle banche sulla concessione di mutui si basa sulla condizione necessaria che la rata del mutuo deve equivalere al 33% del reddito.

Questa tipologia di sospensione è valida dai 6 ai 12 mesi, potete usufruirne parlando direttamente con il direttore della vostra banca.

Inoltre è prevista una sospensione dal punto di vista dei prestiti personali, ma solamente per quelli erogati da Consum.it. In questa maniera Monte dei Paschi affila le armi contro la crisi e aiuta la propria clientela nei momenti difficoltà, un esempio che dovrebbero prendere anche gli altri istituti di credito italiani.

Mutuo Cartolarizzato, rinegoziazione e surroga.

Ultimamente ci è giunta voce da molti dei nostri utenti che intendevano rinegoziare il mutuo con la propria banca che si trovavano impossibilitati a procedere con la richiesta in quanto si vedevano rispondere dal direttore dell’istituto di credito che il mutuo era già stato cartolarizzato.

Alcuni mutuatari, evidentemente imbestialiti in seguito alla risposta evasiva ma eloquente del funzionario forse non sapevano che una banca non ha l’obbligo di dare notizie dell’avvenuta cartolarizzazione del mutuo al correntista.

La cartolarizzazione non è altro che una cessione del credito ad un’azienda terza che acquisisce il mutuo del cliente, in caso di fallimento di questa azienda veicolo il credito sarà passato ad un’ulteriore azienda.

Per quanto riguarda queste società cartolarizzanti esse sono solo un binario per monetizzare e per trasferire il credito.

Per ciò che concerne la sicurezza del correntista, la sua responsabilità sarà solamente relativa alle rate pagate del mutuo, insomma se il debitore ha pagato tutte le rate potrà dormire su due cuscini.

“Non riesco più a pagare le rate del mutuo”.

Una frequente situazione dei nostri amici mutuatari.

Oggi parliamo di un argomento scottante e difficile da affrontare,ovvero quando si è impossibilitati al pagamento delle rate del mutuo e non si riesce a mantenere gli impegni presi con il proprio istituto di credito.

Nel caso che il mutuatario si trovi con gravissimi problemi economici egli può anche decidere di non pagare le rate (di saltare le rate del mutuo acceso con la propria banca) ma facendo ciò va incontro a delle conseguenze che non sono immaginabili al momento della decisione.

Se infatti un mutuatario decide di non pagare le rate del proprio mutuo senza informare la banca di questa decisione,l’istituto di credito può richiedere il rimborso immediato del debito residuo.

E’molto importante infatti per chi accende un mutuo leggere attentamente le condizioni contrattuali del prestito sul proprio immobile.In questo caso è fondamentale leggere i paragrafi riguardanti il numero massimo di rate non pagate dopo le quali la banca può richiedere il rimborso immediato del debito.

Secondo il Testo Unico Bancario,il ritardo massimo nel pagamento di una rata può essere di 180 giorni (6 mesi) dopo il quale la banca può richiedere al giudice la risoluzione del contratto e l’ esproprio del bene.

Questo però varia da banca a banca e non è detto che sia valido per il vostro contratto di mutuo.

In ogni caso nel vostro contratto di mutuo sempre secondo il Testo Unico Bancario potete ritardare fino ad un massimo di 7 volte (anche non consecutive) il pagamento della rata.

Considerate poi che alcuni istituti di credito permettono la sospensione della rata e che il decreto Tremonti ha fissato un fondo di solidarietà per le famiglie che non riescono a pagare il mutuo che prima o poi dovrà essere in qualche modo attivato anche se siamo molo scettici a riguardo.

Approfondimenti sul Debito Residuo di un Mutuo.

Il debito residuo di un mutuo o capitale residuo di un mutuo è la somma rimanente da pagare alla banca ad una certa data.Nel caso che si richiede la somma residua ad oggi,vale la data dell’ultima rata pagata del mutuo e quella somma rappresenta il debito residuo.

Il capitale residuo è dunque la somma senza interessi e penali da pagare alla banca ad una certa data.

Tale somma può essere variabile nel caso di mutuo a tasso variabile,perciò per avere questa data è necessario contattare a banca per avere tutte le informazioni del caso.

Ti ricordiamo che se intendi surrogare o trasferire il mutuo il capitale residuo è senza spese d’interessi,di mora e penali da pagare e dunque rappresenta la somma netta da pagare alla banca.

Mutui per Omosessuali e Coppie Gay.

La banca Bhw pensa anche aulle coppie omosessuali. L’ istituto di credito tedesco, che ha il suo core business nel mercato dei mutui casa, ha optato per l’attivazione di tassi agevolati per le coppie omosessuali.

Nella conferenza stampa la banca tedesca Bhv ha affermato che è stato stipulato un accordo con l’ associazione Arcigay, che rappresentà la realtà lesbica e gay in Italia, la quale il 5 marzo prossimo attuerà un piano a favore degli omosessuali grazie al fondo messo a disposizione da Bhv per l’agevolazione di queste tipologie di coppie in Italia.

In questo caso ,si apprezza molto la realtà Bhw che è la prima banca italiana ad attuare questa tipologia di finanziamenti,che già sono rappresentati da molti anni sia negli Stati Uniti e in altri paesi europei come la Svezia e la Spagna che sono un vero e proprio business per gli istituti di credito.

I finanziamenti ad omosessuali arrivano in Italia per la prima volte e sicuramente saranno oggetto i accese discussioni e molte banche seguiranno a fare concorrenza alla tedesca Bhv.

Sospensione dei mutui, le banche che per prime lo hanno fatto nel 2009.

Riprendiamo un articolo della nostra testata di Febbraio 2009.

Buone notizie per i mutuatari che hanno acceso il proprio mutuo con una di queste banche: Monte dei Paschi di Siena, Banca Antonveneta,Banca Toscana e Unicredit che hanno intrapreso l’iniziativa di sospendere le rate del mutuo per la durata di 12 mesi a partire dall’anno 2009.

Una vera e propria boccata d’ossigeno per le famiglie in difficoltà e con molte rate del mutuo arretrate e che potranno essere posticipate alla fine del mutuo.

I clienti di queste banche dunque potranno sorridere e avere nel proprio portafoglio mensile denaro fresco da mettere da parte.

Quanti hanno stipulato un mutuo con il Monte dei Paschi di Siena potranno, per tutto il 2009, sospendere i pagamenti delle rate, senza costi notarili o amministrativi aggiuntivi.Per i nuovi mutui che si accenderanno dal 2009,il cliente potrà stabilire la rata massima da pagare. L’offerta si chiama “Mutuo Mps Protezione” .

Unicredit Banca d’altro canto ha attivato l’offerta “Insieme 2009” e anche questa tipologia permetterà di sospendere la rata del mutuo per un massimo di 12 mesi (a tutto il 2009).

Le categorie che rientrano in questa agevolazione sono:i clienti che abbiano acceso un mutuo con Unicredit e che abbiano subito uno di questi eventi dall’ 1 Ottobre 2008 al 31 Dicembre 2008:perdita del posto di lavoro,licenziamento,cassa integrazione,separazione,divorzio,famiglie con figli a carico,decesso del mutuatario,famiglie a minor reddito.

Mutui Cartolarizzati, alcune banche rinegoziano.

Abbiamo parlato più volte nel nostro blog, del grave problema dei mutui cartolarizzati, che rappresentano un ostacolo non indifferente per i mutuatari che vogliono cambiare le condizioni del mutuo.

In ogni caso il cliente ha diritto di poter richiedere la surroga o la rinegoziazione del mutuo in quanto è impossibile che la banca decida arbitrariamente senza dare scelta al cliente,il quale trovandosi in determinate condizioni economiche deve decidere se abbassare o meno la rata del proprio mutuo.

Già banche come Unicredit stanno valutando di rinegoziare i mutui cartolarizzati, trovando un compromesso tra mutuatario,Unicredit e la seconda banca a cui è stato ceduto il credito.

Quindi il nostro consiglio è di parlare con la vostra banca e valutare la posizione del mutuo cartolarizzato e tutte le condizioni contrattuali del mutuo e pensate bene se surrogare o meno il vostro debito in base ai tassi di interessi Eurirs e Euribor correnti e alla nuova legge sul tetto dei mutui al 4 %.

Del resto, le banche alla fine dovrebbero cedere, perchè rinegoziare un tasso è sempre meglio di perdere il cliente, che con una surroga, può da un momento all’altro cambiare banca.

La cartolarizzazione del mutuo, un vero problema per i mutuatari.

La cessione del credito dei mutui di cui abbiamo parlato in questo articolo qualche mese fa, è un vero e proprio problema per i mutuatari che si vedono passare il credito del mutuo dalla propria banca ad un altro istituto di credito.

Essa è denominata anche cartolarizzazione,che può essere effettuata anche senza l’esplicito consenso del mutuatario è una forma di scambio credito,importante per agevolare le operazioni finanziarie di qualche banca.

Molte banche però non comunicano ciò al cliente fino al momento in cui egli richiede una surroga o una rinegoziazione per far fronte ai problemi economici e di liquidità non permanenti..

Può accadere che al momento in cui il cliente si reca in banca gli viene comunicato che tali operazioni sono impossibili perchè il mutuo è cartolarizzato,non importa come,dove e quando, la banca ha scelto così.