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Lo spread in una compravendita immobiliare.

Nel nostro sito abbiamo parlato molto spesso dello spread di un mutuo, che rappresenta per definizione la differenza tra “tasso finito” e il tasso d’interesse (Euribor, Ribor,Bce o Eurirs) applicato sul contratto di mutuo.

In questo post, che spero ti sarà molto utile ti parliamo dello spread in una compravendita immobiliare.

Anche in una trattativa per l’ acquisto di un immobile lo spread rappresenta il concetto di differenza, in questo caso lo spread è una percentuale tra la domanda (la richiesta del venditore e l’ offerta dell’ acquirente).

Nel grave periodo di crisi immobiliare che stiamo vivendo, lo spread in una comparavendita immobiliare è aumentato di valore in percentuale.

In particolare le statistiche ci dicono che prima del 2008 lo spread era pari al 10%, dopo il 2008 è aumentato fino al 30% (dunque aumentando di un notevole 20%) Fonte Blog B.G..

In soldoni se è un immobile vale 100.000 Euro, prima del 2008 la prima offerta era pari al valore di 90.000 Euro, dopo il 2008 la prima offerta sarà solamente di 70.000 Euro.

La bolla immobiliare italiana e il mercato bancario.

E’ definita bolla immobiliare italiana l’ esplosione avvenuta tra gli anni 1997 e 2007 del mercato delle case, con un boom di costruzioni ed un innalzamento (anche eccessivo) dei prezzi delle abitazioni.

Quando è esplosa la bolla immobiliare italiana?

L’ anno in cui si è avuta la percezione della bolla immobiliare italiana è stato sicuramente il 2007, periodo in cui si iniziava a capire che il mercato era arrivato al suo massimo storico, con una supervalutazione degli immobili e un’ esplosione dei tassi dei mutui prima casa applicati sui mutuatari. In ogni caso la bolla è esplosa solamente nel 2008, anno in cui è stata confermata la crisi internazionale e in cui è successo lo scandalo dei mutui subprime americani, che hanno avuto un effetto domino in tutto il mondo. Il 2008 è l’anno ufficiale dell’ inizio della crisi economica europea dal punto di vista bancario e immobiliare.

Quali sono state le conseguenze sul mercato dei mutui?

Prima del 2007 – concessione selvaggia del credito, le banche finanziavano i mutui anche al di sopra del reale valore delle abitazioni, i prestiti ipotecari superavano il 110-120%, le perizie dei geometri venivano gonfiate e le pratiche di mutuo-liquidità venivano equiparate e a volte messe insieme a quelle dei mutui prima casa.

Dopo il 2008 – stretta del credito (credit crunch), soprattutto ad imprenditori (alle imprese fallibili), alle famiglie a basso reddito. Si è verificato in questo periodo anche un aumento degli immobili invenduti e di quelli in affitto (mercato saturo) con la conseguenza di un terribile scenario socio-politico causato da disoccupazione e cassintegrazione. I mutui dal 2008 in poi non vengono approvati a famiglie con reddito insoddisfacente e neanche nel caso di garanzie prestate da genitori troppo anziani. Aumento dell’insolvenza, dei pignoramenti e degli atti di esproprio.

Mercato Immobiliare 2010 ancora al ribasso.

La ripresa economica sperata da tutti gli economisti del mercato immobiliare non si è verificata e ciò si è trasformato come un vero e proprio boomerang nei confronti del settore del credito e in particolare in quello dell’ acquisto dei mutui prima casa.

Le statistiche diramate da Gabetti parlano chiaro: nel corso del 2010 il mercato immobiliare ha subito un calo del -9% del valore delle abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2009.

Di conseguenza soffre moltissimo anche il mercato delle case in periferia, a causa di una diminuzione totale delle compravendite, di un enorme quantità di immobili invenduti e costruiti negli ultimi 4-5 anni che hanno causato un ingolfamento nei rapporti di vendita: l’ offerta in questo caso supera la domanda.

Un altro freno per il mercato immobiliare è dato anche dalla concessione del credito alle famiglie, sembra che non basti più neanche un doppio stipendio a tempo indeterminato per garantirsi un mutuo prima casa, a volte basta un ulteriore finanziamento (ad esempio per l’ acquisto di una macchina) perchè la banca reputi insoddisfacente la pratica dal punto di vista reddituale e bocci la richiesta di mutuo.

Anche la debolezza dell’ Euro nei confronti del Dollaro, la disoccupazione, la cassintegrazione e le percentuali di insolvenza in aumento sono fattori che vanno a colpire di netto il mercato delle abitazioni e le ambizioni che hanno le famiglie coinvolte nella crisi.

Mutui e Case, anche a Bergamo è momento di crisi.

Leggiamo oggi con piacere un articolo online del giornale virtuale l’ Eco di Bergamo che parla di mutui e prestiti immobiliare nella provincia lombarda.

Questi i numeri della crisi immobiliare nella provincia di Bergamo nell’ anno 2009:

- 18-20% i mutui in meno erogati rispetto allo stesso periodo del 2008.

- vendite immobiliari (transazioni) scese del 14-16%.

- valori delle abitazioni diminuite del 5%.

Secondo le previsioni per l’ Area Bergamasca nel 2010, quest’ anno dovrebbe segnare un periodo di transizione, con un periodo di lieve ripresa segnalato da un’ ulteriore diminuzione dei prezzi.

Il futuro dunque sembra pieno di incertezze e non certo roseo.

Mutuo e Consolidamento d’Ipoteca: il Prefinanziamento.

In una compravendita immobiliare, può accadere che la banca erogante il mutuo ipotecario si rifiuti di effettuare il pagamento del mutuo contestualmente alla stipula ma aspettano il cosiddetto “consolidamento dell’ ipoteca”.

Il Consolidamento d’ Ipoteca rappresenta nel dettaglio, l’arco di tempo che trascorre dalla data di iscrizione dell’ ipoteca da parte del notaio agli 11 giorni successivi a questa data, che è il periodo massimo in cui un soggetto può essere dichiarato fallibile e dunque la compravendita annullata.

Il Prefinanziamento è una tipologia di operazione (tutta di carattere bancario) mediante il quale il pagamento avviene al momento del rogito, questo nel caso in cui il venditore non accetti il pagamento postdatato.

Il tasso di prefinanziamento è molto alto e la banca molto spesso ci marcia, consigliando al cliente il pagamento al rogito tramite il finanziamento però ad un tasso spropositato (anche al 10%) sul quale vengono calcolati gli interessi dei quindici giorni post-rogito.

Se possiamo darvi un consiglio, evitate il prefinanziamento se la vostra banca (e il venditore) ve lo consentono.

Previsioni immobiliari 2010, è ancora il momento per “indebitarsi”.

Se per coloro che vendono un abitazione il 2010 sarà un anno “tragico” come il 2009, per tutti quelli che vogliono investire dei soldi quest’ anno sarà possibile effettuare dei veri affari.

La statistica sulle compravendite immobiliari è disarmante, ma peggiore è quella sul prezzo delle case: nel 2010 l’ abitazione abituale perderà in media tra l’ 1 eil 3% rispetto al 2009.

Dunque un ulteriore ribasso dovuto principalmente alle seguenti motivazioni:

- aumento della disoccupazione e della cassaintegrazione nonchè delle fatturazioni e del mercato del lavoro in generale;

- aumento del numero degli immobili invenduti dal 2009, quindi una crescita delle case sul mercato;

- più pignoramenti giudiziari ed espropri rispetto al 2009;

- più immobili venduti all’ asta a prezzi stracciati.

Considerati questi fattori e i valori molto redditizi dei tassi d’interesse variabili, quelli ancorati all’ Euribor, consigliamo a tutti coloro che hanno il denaro da investire di acquistare nel 2010 un immobile, anche perchè si può spuntare almeno un 10% dal prezzo richiesto dal venditore

Compravendita case 2010: tutto dipende dal mercato del lavoro.

Il vero termometro del mercato immobiliare del 2010 sarà dato dalle statistiche sul lavoro in Italia che si prospetta drammatico e traumatico per tutto il corso dell’ anno.

Il grave problema è che la compravendita delle abitazioni nel 2009 è stata paralizzata da due problematiche fondamentali: la cassaintegrazione e la disoccupazione, la crisi in questo caso ha avuto terra fertile nella realtà delle piccole e medie imprese che hanno dovuto licenziare tantissimi lavoratori.

Un altro fattore che impedisce agli italiani di acquistare le abitazioni è il lavoro sommerso, molti contribuenti infatti non riuscendo a sbarcare il lunario non pagano le imposte allo stato e guadagnano soldi in nero, che non vengono tassati e che non vengono versati sui conti correnti per paura di incorrere in controlli. Questi guadagni non vengono utilizzati per la compravendita delle case, ma piuttosto per le spese quotidiane.

Con il mercato del lavoro in profonda crisi, anche le banche non possiedono le reali garanzie per concedere un mutuo, in questo caso sono molti i cittadini che vorrebbero acquistare la casa, ma non possono permetterselo e in molti casi si vedono annullata la propria richiesta di mutuo.

Statistiche ISTAT di Mutui e Compravendite nel 2008.

Vi presentiamo oggi le statistiche ISTAT su Mutui e Compravendite nell’ anno 2008.

Secondo l’ ISTAT nel 2008 si sono verificate 913.925 compravendite di abitazione e di uffici, con un calo del 13,4% in relazione al 2007.

Il dato che è esatto perchè rilevato dall’ Istituto Statistico Italiano che ha effettuato uno studio con target  “Compravendite immobiliari e mutui” a propostio delgi anni 2007, 2008 e 2009.

Il dato rileva un calo imporante delle Compravendite a tutto il 2008.

Nel dettaglio , nel 2008 la diminuzione ha coinvolto tutti i tipi di immobili, con un -13,7% per gli immobili a uso abitazione, un -9% per quelli a uso commerciale, un -10,4% per gli immobili a uso ufficio e un -12,7% per le abitazioni rurali.

La diminuzione più alta si registra nel Nord (-14,7%), con un grave declino nel Centro (-14,2%) e con un dato più confortante al Sud (-9,9%).

Per ciò che concerne il mercato creditizio nel 2008 sono stati accesi  779.419 mutui ipotecari, con una diminuzione del 16,2% rispetto al 2007.

Il calo maggiore al Sud (-17,3%), seguito dalle regioni del Nord (-16,2%) e con un dato minore ma molto vicino alla media del Centro (15%).

Le ipoteche immobiliari nel 2008 sono 475.511, con una diminuzione importante rispetto al 2007 (-17,7%), e che coincide con  il 61% del totale dei mutui accesi nel 2008.

Nel 2009 vi è stata anche una grossa diminuzione delle compravendite (-16,7%).

Fonte: Borsa Italiana

Notai e Compravendite Immobiliari:è corsa al miglior preventivo.

Chi compra un’ abitazione, in un periodo di crisi come questo tende sempre a risparmiare e lo fa in primis trattando il prezzo fino all’ osso con il venditore della casa ma anche nelle spese secondarie, a partire dalla parcella del notaio.

Questo perchè chi va ad accendere un mutuo in questa precisa situazione del mercato non può permettersi ulteriori spese e un risparmio anche di 100-200 Euro può essere importante.

E’ dunque corsa al miglior preventivo per il notaio: gli italiani non si recano più dal notaio di fiducia, ma chiedono in giro, si guardano attorno e telefonano a decine di notai chiedendo un preventivo scritto.

La risposta dei notai è sempre la stessa: facciamo preventivi solo in ufficio, a quattrocchi con il cliente, questo magari per sfiduciare le richieste selvagge da parte dei mutuatari.

Le linee telefoniche dei notai sono intasate, ce ne parla Giovanna, impiegata in un famoso studio notarile di Perugia: “riceviamo ogni giorno moltissime richieste di preventivo,ma molte di queste non vanno a buon fine e il cliente non si fa più sentire”.

La diminuzione delle compravendite notarili a tutto il 2009 è del 13,7%.

Calano i prezzi degli immobili nella seconda metà del 2009.

Ancora statistiche negative per i prezzi degli immobili che scendono (e di molto), anche nel secondo semestre del 2009, la tendenza è molto negativa sia per le abitazioni, per i negozi e per gli uffici, che registrano un calo rispettivamente del -1,6%,-1,6% e – 1,5%.

Le statistiche rese note dal III Rapporto dell’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma hanno registrato un decremento annuo del 4,6% per le abitazioni, del 3,9% degli uffici e del 3,2% dei negozi.

Le zone maggiormente colpite dal calo sono le periferie delle grandi città e le province, mentre a livello nazionale le città del Meridione sono quelle che hanno subito una maggiore svalutazione delle case.

Ancora peggiori le statistiche del 2009 a proposito delle compravendite immobiliari, calate nella seconda parte del 2009 di un 13%,  ma secondo gli esperti il dato è in controtendenza rispetto ad una ripresa del mercato immobiliare nei primi mesi del 2010.