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Notai e Compravendite Immobiliari:è corsa al miglior preventivo.

Chi compra un’ abitazione, in un periodo di crisi come questo tende sempre a risparmiare e lo fa in primis trattando il prezzo fino all’ osso con il venditore della casa ma anche nelle spese secondarie, a partire dalla parcella del notaio.

Questo perchè chi va ad accendere un mutuo in questa precisa situazione del mercato non può permettersi ulteriori spese e un risparmio anche di 100-200 Euro può essere importante.

E’ dunque corsa al miglior preventivo per il notaio: gli italiani non si recano più dal notaio di fiducia, ma chiedono in giro, si guardano attorno e telefonano a decine di notai chiedendo un preventivo scritto.

La risposta dei notai è sempre la stessa: facciamo preventivi solo in ufficio, a quattrocchi con il cliente, questo magari per sfiduciare le richieste selvagge da parte dei mutuatari.

Le linee telefoniche dei notai sono intasate, ce ne parla Giovanna, impiegata in un famoso studio notarile di Perugia: “riceviamo ogni giorno moltissime richieste di preventivo,ma molte di queste non vanno a buon fine e il cliente non si fa più sentire”.

La diminuzione delle compravendite notarili a tutto il 2009 è del 13,7%.

La caparra è uno strumento utilissimo in una compravendita immobiliare perchè funge da tutela sia per il compratore che per il venditore della casa.

Questo perchè dal momento in cui una delle due parti si rifiutasse di stipulare il contratto finale (il rogito notarile in questo caso), la legge definisce non adempiente al compromesso chi non rispetta i termini del contratto preliminare.

In particolare nel compromesso vengono evidenziati i termini di contratto e nel merito la data entro la quale si deve stipulare il rogito.

Perciò vi consigliamo di stare molto attenti quando andate a firmare un compromesso, soprattutto se pensate che per una ragione imputabile ad una vostra colpa, non riusciate a rispettare i termini che sottoscrivete.

Meno mutui nel 2009 e tanti immobili invenduti.

Il mercato della casa non riesce ad uscire dalla crisi, in tutta Italia vi è un forte accumulo di immobili invenduti e in molti i casi i prezzi si abbassano sensibilmente rispetto a quelli dell’anno scorso.

Ciò rispecchia le conseguenze della bolla immobiliare e del mercato dei mutui che si inizia a far sentire anche nel nostro paese.

Secondo uno studio effettuato da esperti nel settore del mercato immobiliare, in effetti la crisi riduce la tendenza all’ indebitamento delle famiglie per l’acquisto della propria abitazione.

Il primo problema è quello legato alla percentuale finanziata, poichè molti istituti di credito riescono a finanziare solamente fino all’ 80% dell’importo dell’ abitazione.

Molte famiglie non hanno risparmi da parte e reperire l’altro 20% può essere molto difficile e in alcuni casi l’accesso a prestiti personali può solamente aumentare gli interessi da pagare ogni mese.

Un’ altra problematica che può inibire la richiesta del mutuo è l’ accesso al credito, un vero ostacolo che può causare nel mutuatario (nel caso di reddito basso, protesti e segnalazioni in banche dati) la perdita del sogno di acquistare un’ abitazione.

Costo del notaio sulla compravendita dell’abitazione.

In questa pagina ti mostriamo quanto costa il notaio quando effettui una compravendita (acquisto) di un abitazione, ovvero gli onorari e le parcelle notarili medie.

Nel caso che viene effettuata una compravendita con mutuo ipotecario contestuale la regola è sempre la medesima:l’importo da corrispondere al notaio è direttamente proporzionale al valore dell’ipoteca presente sull’immobile.

Cosa significa? Che più grande è l’ipoteca e maggiore sarà il compenso dell’onere notarile.

In parole povere il valore cambia in base ad un’ipoteca di 93.000 Euro rispetto ad un’ipoteca di 1.162.000 Euro,praticamente per l’ipoteca più bassa il costo medio notarile comprensivo di iva è di 2.228 Euro mentre per l’ipoteca più alta il costo medio notarile sale a 3.142 Euro.

Le imposte di registro e le tasse da pagare sono fisse e corrispondono a 189 Euro circa.

In alcuni casi alcuni notai applicano uno sconto non sull’ipoteca ma sull’erogato.

Una possibile situazione che può accadere nell’ acquisto di un’ abitazione o di un locale commerciale è che l’acquirente o il venditore non rispettano i termini del contratto preliminare di compravendita e dunque vi recano un danno non indifferente nella trattativa.

Secondo l’ordinamento giuridico italiano, la parte offesa può tutelarsi in tre modi:

- la parte non inadempiente può rivolgersi ad un giudice e richiedere e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo;

- la parte non inadempiente può richiedere al giudice la risoluzione del contratto, e allo stesso tempo il risarcimento del danno subito.

- la parte non inadempiente , in caso di caparra confirmatoria nel contratto preliminare può richiedere il recesso del contratto e trattenendo la caparra, può pretendere anche il doppio della somma a titolo di indennizzo.

Chi trattiene il doppio della caparra confirmatoria, non può pretendere un ulteriore risarcimento del danno subito.

La caparra è un’operazione di fondamentale importanza nell’acquisto di una casa,perchè precede l’atto e dunque il mutuo per procedere al saldo dell’acquisto.

Con il pagamento della caparra, la parte che l’ha data si chiama tradens e promette di non recedere dal contratto altrimenti perderà la caparra versata.

La parte che l’ha ricevuta (il venditore) si chiama accipiens e promette a non vendere ad un altro compratore (si impegna a non recedere dal contratto, il compromesso) sapendo che quest’ azione gli causerà la restituzione della caparra e in più la stessa somma di denaro al tradens.

Al termine della compravendita la caparra viene scalata dal prezzo finale della casa.

Nel precendente articolo abbiamo parlato di alcune complicanze molto frequenti nell’erogazione del mutuo e dunque nel saldo di una compravendita immobiliare.

Questa situazione può causare un fastidioso ritardo e dunque dei problemi nel rapporto tra venditore e compratore, soprattutto se si hanno delle necessità di vendita veloce dell’immobile e anche dei tempi non rispettati tra compromesso (caparra) e rogito.

La soluzione all’erogazione del mutuo non contestuale alla stipula (rogito) è dunque data da un’ operazione bancaria denominata “ordine irrevocabile di bonifico“.

Ciò evita qualsiasi problema e qualunque tipo di frode del mutuatario, poichè quest’ultimo non si trova nella facoltà di poter disporre dei soldi erogati dalla banca che assieme al notaio  garantisce il pagamento al venditore.

I soldi in questo caso vengono gestiti congiuntamente dall’istituto di credito e dal notaio, nell’unico interesse del venditore e del compratore.

Se non sorgono problemi nella compravendita (fallimento, bancarotta e/o ipoteche) i soldi saranno direttamente accreditati sul conto corrente del venditore.

Se avete dei problemi nell’acquisto o nella vendita di una casa la soluzione è l’ ordine irrevocabile di bonifico.

In molti casi relativi alle compravendite immobiliari ed ipotecarie che possono in molti casi allungare il procedimento di vendita di un’ abitazione, l’erogazione del mutuo e dunque del pagamento non sono contestuali alla stipula del notaio e possono creare delle complicanze noiose nell’ atto di compravendita.

Succede nel caso in cui la banca scelga di non erogare il mutuo contestualmente all’atto di stipula, ma aspettare che il notaio abbia consegnato tutti i documenti relativi all’iscrizione di ipoteca.

In questo caso le due parti non hanno preventivamente e in maniera chiara concordato che l’erogazione dei soldi (del mutuo) per poter saldare l’abitazione della parte venditrice può avvenire solamente al momento dell’ erogazione del mutuo.

L’erogazione del mutuo dunque avverrà almeno quindici-venticinque giorni dopo aver effettuato il rogito  in quanto la legge richiede che il notaio debba attendere almeno undici giorni da giorno di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di procedure fallimentari.