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Mutuo Prima Casa e Affitto.

Parliamo in questo post, dopo le numerose richieste che abbiamo ricevuto da parte dei nostri visitatori del concetto prima casa (abitazione principale), collegato alla nozione di affitto.

La domanda che infatti nasce più spontanea è la seguente: si può affittare una prima casa senza perdere le agevolazioni e le detrazioni degli interessi passivi previste dalla legge?

Il nocciolo è prettamente economico, molti contribuenti infatti vorrebbero i cosiddetti “due piccioni con una fava” ovvero usufruire della detrazione degli interessi passivi IRPEF, pari al 19% delle somme corrisposte alla banca come “costo del mutuo” e affittare la propria abitazione a terzi.

Ciò non è consentito dalla vigente normativa fiscale, poichè non è possibile approvare le detrazioni degli interessi passivi sull’ abitazione se l’ immobile di proprietà è soggetto a locazione.

In particolare ad incidere su questa questione è il concetto di residenza, poichè per poter usufruire della deducibilità fiscale sarebbe necessario lasciare la residenza nell’ abitazione locata.

Purtroppo comunque in Italia questa normativa viene spesso sorvolata (fatta la legge e trovato l’inganno), tramite contratti di sublocazione fittizi, oppure ricorrendo alla solita evasione fiscale e a locazioni non regolate da contratto depositato all’ Agenzia delle Entrate.

Mutuo Prima Casa

Un column article sulla nozione di Mutuo Abitazione Principale.

Nel nostro sito abbiamo parlato moltissime volte di mutui prima casa e abbiamo approfondito il concetto di mutuo abitazione principale in parecchi articoli.

In questo post andiamo a riepilogare il concetto di mutuo abitazione principale, ai fini fiscali e bancari in quanto vi sono delle differenze fra le due argomentazioni.

Abbiamo utilizzato i concetti di varie guide presenti su internet per presentarvi nella maniera più chiara e dettagliata possibile la nozione di abitazione principale.

La Normativa:

Si tratta dei mutui immobiliari, stipulati dai cittadini a partire dal 1993, per i quali è prevista una detrazione di imposta IRPEF (Aliquota per Persone Fisiche), pari al 19% degli interessi passivi annui, pagati all’ istituto di credito per l’ acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, purchè l’ immobile sia adibito a prima casa entro 1 anno dall’ acquisto dell’ unità abitativa.

Concetto di Abitazione Principale:

Per abitazione principale si intende la casa nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. In questo caso per la maggior parte dei casi l’abitazione principale coincide con la residenza del capofamiglia. Comunque il contribuente può attestare tramite autocertificazione, che la sua dimora principale è diversa da quella evidenziata nel certificato di residenza.

Eccezioni:

Alcune eccezioni possono essere poste per il concetto di abitazione principali, una delle più frequenti ed importanti è la variazione di domicilio causata da trasferimento per motivi di lavoro. Ovvero se un cittadino deve trasferirsi in un altro luogo per motivi di lavoro, la casa adibita ad abitazione principale non perde tale qualifica. Altre eccezioni possono essere dimostrate tramite autocertificazioni o in sede giuridico-tributaria. Alle Forze di Polizia il requisito di dimora abituale non è richiesto purchè si tratti di unica abitazione di proprietà. Per anziani che si trovano nelle case di cure non è richiesto il requisito di dimora, purchè l’ abitazione principale non sia ceduta in affitto.

Abitazione Principale e Famiglia:

La legge afferma, che l’ abitazione principale deve essere la dimora abituale del contribuente o di un suo familiare. Per familiare del contribuente è inteso il coniuge (non divorziato), familiari del contribuente entro il terzo grado di parentela, familiari del coniuge entro il secondo grado di parentela.

Limiti di Detrazione:

Dal 2008, il Governo Berlusconi ha aumentato il limite di Detrazione degli interessi passivi del mutuo principale da 3.600 Euro a 4.000 Euro.

Benefici prima casa anche se si compra all’estero.

Vi aggiorniamo su una circolare dell’ Agenzia delle Entrate che può essere davvero di grande aiuto per tutti i contribuenti che hanno deciso di acquistare una prima casa in uno stato estero.

Secondo quanto emerge da uno studio del portale FiscoOggi, l’ Agenzia delle Entrate è d’accordo nel riconoscere i benefici e dunque le agevolazioni di prima casa anche per gli immobili non acquistati in territorio italiano.

Le agevolazioni sono relative alle per­ti­nenze di abitazioni comprate senza poter usufruire del regime di favore, all’ampliamento della casa acquistata senza i ben­efici, dalla cessione dell’ immobile prima della scadenza dei 5 anni  e all’ eventuale riac­quisto dell’ abitazione principale all’estero.

Dunque nel caso che si venda l’ immobile prima dei cinque anni si può ricomperare e dunque l’ agevolazione è salva a patto che lo Stato Estero sia “cooperativo” burocraticamente con l’ Agenzia delle Entrate.

E’ possibile adibire ad abitazione principale anche un immobile di tipo “rustico”, purchè rispetti tutti i parametri di legge dello stato italiano, ovvero non deve essere considerato di “lusso”, o abitazione di tipo signorile.

Mutuo Prima Casa

Separazione dei Beni e Mutuo Abitazione Principale.

Ci scrive Carmelo: “Nel caso in cui tra i coniugi vige la separazione dei beni ed uno dei due ha acquistato un’ abitazione usufruendo del mutuo prima casa prima di contrarre matrimonio, potrà l’altro coniuge acquistare un’abitazione e usufruire delle agevolazioni per il mutuo prima casa?”.

Ciao Carmelo, grazie di essere anche tu a bordo di mutuoabitazione.it. Ti rispondiamo in maniera concisa e pertinente alla tua domanda che speriamo possa essere di importante aiuto anche ai nostri lettori che giornalmente visitano il nostro sito.

L’altro coniuge (in separazione dei beni) può acquistare un’ altra abitazione e dunque avere le agevolazioni del mutuo prima casa se rispetta le tre seguenti leggi:

- trasferirà la residenza in quell’ abitazione;

- non ha proprietà o porzioni di proprietà di altri immobili acquistati;

- non ha diritti di nuda proprietà,uso usufrutto di abitazione di un altro immobile acquistato dal coniuge in regime di separazione dei beni.

Le imposte sul contratto di mutuo immobiliare.

Le imposte su un contratto di mutuo sono molteplici e variano in base alla tipologia di mutuo e al tipo di finanziamento che si accende con la banca.

In questa pagina ti parleremo di tutte le imposte (tasse) che si devono pagare quando si apre un mutuo con una qualsivoglia banca,il tutto in uno schema dettagliato e preciso.

Ricordiamo che tale schema può essere soggetto a cambiamenti in base ad adeguamenti normativi in corso e a decreti leggi che possano modificare tali aliquote.

Elenco Imposte sui contratti di Mutuo:

- imposta fissa di registro € 168
- imposta proporzionale sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore 0,50%
- imposta proporzionale ipotecaria per l’iscrizione 2%
- imposta proporzionale ipotecaria per la cancellazione 0,50%
- imposta fissa di bollo sul contratto di mutuo, per ogni foglio € 14,62
- imposta sulle ricevute di pagamento delle rate, per esemplare € 1,81
- imposta proporzionale di bollo sulle cambiali rilasciate 12 per mille
- imposta di bollo sulle cambiali emesse 0,1 per mille
- imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di abitazione costituente “prima casa” 0,25%
- imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di abitazione priva dei requisiti “prima casa” 2%
- imposta sostitutiva per acquisto, costruzione e/o ristrutturazione di immobili non abitativi (negozi, magazzini, terreni ecc.) 0,25%

Fisco e Mutui: il codice tributo 6811.

11 Marzo 2009 – E’ stato attivato dalla Agenzia delle Entrate il codice tributo relativo alla compensazione del credito d’imposta da parte degli istituti di credito per il tetto del 4% che interessa principalmente i mutui a tasso misto e variabile (non fisso) stipulati antecedentemente al 31 Ottobre 2008.

Secondo la circolare dell’ Agenzia delle Entrate (59/E di Mercoledì 11 Marzo 2009) è stato istituito il codice tributo 6811 che deve essere specificato nell’ F24 da parte degli istituti di credito per poter usufruire della compensazione del credito d’imposta relativo ai mutui variabili già anticipate dallo Stato.

 Il nuovo codice dovrà essere scritto nella sezione Erario nella colonna “importi a credito compensati“.

L’ Agenzia delle Entrate ricorda che non potranno usufruire della detrazione fino all’importo del 4% tutti coloro che hanno contratto un mutuo a tasso variabile per l’acquisto dell’abitazione di categoria A1 A8 A9, ovvero quelle tipologie di abitazioni che rappresentano caratteristiche di lusso.

Perdita delle Agevolazioni prima casa.

In questo articolo parliamo delle conseguenze sulla perdita delle agevolazioni prima casa, che sono in alcuni casi veramente drammatiche per il contribuente.

Le sanzioni in caso di perdita delle agevolazioni prima casa possono essere le seguenti:

- Pagamento delle imposte in misura ordinaria;
- Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute;
- Pagamento degli interessi di mora.

Il pagamento delle imposte in misura ordinaria è il seguente:

- la differenza del 4% di imposta di registro o del 6% di iva;
- l’imposta ipotecaria del 2%;
- l’imposta catastale dell’1%.

Viene applicata una sanzione del 30% sul tali importi,che è una soprattassa che deve essere aggiunta agli interessi legali del 3%, dal 1 Gennaio 2008.

- Se il contribuente paga la sanzione entro 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale, compresi gli interessi ed 1/4 della sanzione della sovrattassa sarà a posto con l’accertamento del fisco.

Tabella riassuntiva dei vantaggi della prima casa.

Caso 1, Acquisto da Privato – Nel caso si acquisti la casa da un privato  l’ Imposta di Registro per la Prima Casa è del  3 %, in tutti gli altri casi è del   7 %.L’ imposta ipotecaria è pari a 168 Euro nel caso di acquisto prima casa, mentre è del 2 % in caso di acquisto di altri immobili non agevolati.L’ imposta catastale è di 168 euro per acquisto di abitazione principale, mentre è pari all’  1 % in tutti gli altri casi.

Caso 2,Acquisto da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice” entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso di prima casa si paga l’ IVA  4 % , mentre in tutti gli altri casi è del 10 %. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono di 168 Euro in tutti i casi.

Caso 3 , Acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori. L’imposta del registro è del 3% in caso di acquisto di prima casa, mentre del 7% in tutti gli altri casi. Come per l’acquisto da un privato, l’ Imposta di Registro per l’abitazione principale è del  3 %, in tutti gli altri casi è del   7 %. Anche l’ imposta ipotecaria è precisamente di 168 Euro nel caso di acquisto abitazione principale mentre è del 2 % in caso di acquisto di altri immobili non agevolati.L’ imposta catastale è di 168 euro per acquisto di prima casa , mentre è pari all’  1 % in tutti gli altri casi.

Motivi che causano la perdita delle agevolazioni prima casa.

Nei precedenti articoli (che puoi trovare al termine del post, nella sezione articoli correlati), abbiamo parlato del grave problema della perdita delle agevolazioni prima casa, che può essere davvero onerosa per il mutuatario.

Qui di seguito ti presentiamo le varie motivazioni che causano la perdita delle agevolazioni prima casa.

- False dichiarazioni rese nell’atto di acquisto;

- Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti;

- Vendita prima dei 5 anni dell’immobile acquistato con agevolazioni, a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro.

Vendita dell’abitazione principale prima dei 5 anni, la normativa.

Se si vende l’abitazione prima dei 5 anni si può incorrere nelle sanzioni dell’ Agenzia delle Entrate che possono essere così riassunte:

- il rimanente 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l’imposta fiscale ipotecaria del 2%;
- l’imposta fiscale catastale dell’1%.

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione ovvero della residenza in quell’ immobile.

Ad esempio se si vende a 4 anni dall’ acquisto si dovrà dimostrare all’ Agenzia delle Entrate che si è residenti in quella casa da più di 24 mesi (2 anni) per non incorrere nella sanzione del 20% sulla plusvalenza (aliquota di plusvalenza), mentre si dovranno pagare comunque le sanzioni accessorie.