Nel nostro sito spesso abbiamo l’occasione di parlare di mutui e di statistiche relative alle erogazioni, ma in questo post andiamo ad affrontare una problematica importante, quella della qualità del credito.

In base ai dati rilevati dall’ Associazione Bancaria Italiana nei primi nove mesi del 2011 si è verificato un calo delle erogazioni, ma anche del numero delle sofferenze per mutui abitazione principale e per i prestiti al consumo.

Nel corso del 2011 si è verificato quindi un aumento delle sofferenze abbastanza importante se rapportato alle operazioni a tutela del debito attuate dal nostro governo, come ad esempio la moratoria sui mutui.

Inoltre la stretta del credito, la propensione sempre minore dei cittadini a richiedere dei nuovi prestiti e la diminuzione del portafoglio di spesa hanno attenuato solo in parte la tendenza negativa al ritardo nei pagamenti e delle rate.

Sono aumentate a dismisura secondo l’ultimo bollettino bancario le posizioni a sofferenza e ad incaglio di crediti e dei fidi bancari,una situazione che ha coinvolto principalmente le piccole e le medie imprese.

Continua il periodo davvero molto negativo delle erogazioni dei mutui e dei prestiti in Italia, con le statistiche dei primi nove mesi del 2011 che mettono a nudo la grave situazione del credit crunch nel nostro paese.

Nel periodo che varia da Gennaio a Settembre 2011 infatti le erogazioni di prestiti ipotecari per l’acquisto di un’ abitazione sono calate del 5,7% rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente.

In netto decremento anche il credito al consumo, con una variazione pari all’ 11,7% confontato agli stessi valori dei primi nove mesi del 2010.

La causa principale di questo calo è da ricercare prevalentemente nel settore delle surroghe e delle sostituzioni che sono crollate drasticamente.

La stretta del credito per il settore dei prestiti non ipotecari secondo le statistiche e le previsioni continuerà anche per i primi mesi del 2012, con un aumento del tenore di vita e dei consumi che sarà incrementato solamente a partire dal 2013.

Le conseguenze sul taglio di un quarto di punto del valore del costo del denaro, attuato dalla Banca Centrale Europea nella scorsa settimana avrà certamente un effetto benefico sulle rate dei mutui dei consumatori.

Da due mesi a questa parte Draghi ha effettuato due “sforbiciate” sul costo del denaro, a partire dalla prima nel mese di Novembre 2011 (tassi Bce portati all’ 1,25%) e per poi terminare con l’ultimo taglio dei valori dei prestiti di depositi trimestrali delle Banche di Eurozona di qualche giorno fa, all’1%.

Sono molti i cittadini che beneficiano di questa agevolazione imposta dal Consiglio direttivo della Bce, a partire dai mutuatari che hanno acceso un mutuo a tasso variabile, ovvero indicizzato all’ Euribor o al Rate Bce.

Non cambia invece nulla per i mutuatari che hanno acceso un prestito a tasso Eurirs, oppure forme di finanziamento ibride, come il mutuo a tasso misto e a rata costante, che non prevedono l’ applicazione dei valori dell’ Euribor nelle rate del mutuo.

Per il prossimo mese di Gennaio 2012 è dunque previsto un calo nelle rate del mutuo, in particolare per ciò che concerne l’ Euribor, visto che il calcolo di questi tassi avviene tramite la media ponderata delle giornate di rilevazione dell’ Euro Interbank Offered Rate.

Buone notizie dunque per tutti i cittadini che nei prossimi mesi, già a partire da questo Dicembre, vedranno addebitata nel proprio conto corrente una minore quota interessi.

La promessa di acquisto è anche denominata “proposta di acquisto” di un immobile.

La promessa di acquisto spesso coincide con il compromesso, dunque con l’atto precedente al rogito in una compravendita, perciò è a tutti gli effetti un atto ufficiale.

Nella promessa di acquisto il futuro compratore e il venditore trovano un accordo sul prezzo di compravendita di un’ abitazione e sulle modalità di pagamento della stessa.

In particolare vengono evidenziate tutte le condizioni del contratto e anche i dati fiscali dell’ acquirente e del venditore.

La promessa di acquisto perciò è anche acronimo di compromesso ed è un documento che deve essere firmato presso l’agenzia dove si incontrano i due stipulanti, oppure presso il notaio che ne autentica le firme.

La proposta di acquisto contiene anche eventuali penali che vengono applicate in caso di una rinuncia di una delle due parti.

Il nuovo regolamento sarà in vigore a partire dal 2 Aprile del 2012, il tempo necessario per permettere ai soggetti interessati al cambiamento di applicare le modifiche richieste dalla regolamentazione.

Secondo la nuova legge divulgata dall’ ISVAP gli intermediari finanziari non possono svolgere mansioni differenti in maniera simultanea in un contratto di mutuo, ovvero enti erogatori e promotori di polizze assicurative nello stesso momento.

In questo contesto perciò il conflitto d’interessi che era presente fino a qualche mese fa non andrà più a danneggiare il cittadino, che al momento dell’ erogazione di un mutuo ipotecario otterrà anche delle condizioni agevolate per quel che concerne la polizza assicurativa.

Inoltre gli istituti di credito dal momento in cui concedono un prestito per la prima casa, non potranno essere beneficiari delle assicurazioni che accompagnano il finanziamento per l’abitazione.

In questa maniera viene a mancare il circolo vizioso che fino ad oggi ha permesso alle banche di applicare delle condizioni veramente irragionevoli sulle polizze dei mutui da loro concesse.

Le Assicurazioni dei Consumatori e anche i cittadini italiani possono festeggiare quest’altra importante vittoria, per la tutela dei diritti del mutuatario.

Le polizze sui mutui, per loro natura coprono i finanziamenti ipotecari o personali in caso di eventi negativi imprevisti che colpiscono il mutuatario, come ad esempio la morte, l’infortunio, la perdita del lavoro e danni naturali.

L’ISVAP ha infatti emanato nei giorni scorsi un nuovo regolamento interno volto a limitare gli abusi delle banche sulle polizze dei mutui, che erano soggette a numerose scorrettezze contrattuali nei confronti dei cittadini.

Il peso delle provvigioni è infatti molto pesante per i cittadini italiani, in quanto su un importo totale versato per il pagamento del premio assicurativo, l’80% è richiesto per le commissioni, mentre la restante percentuale ovvero il 20% è quella per la copertura assicurativa sull’ evento imprevisto.

Prendendo ad esempio un premio da pagare di 10.000 Euro, l’ ISVAP afferma che oltre 8.000 Euro sono relative alle commissioni delle polizze a favore della banca, mentre il 20% sarebbe il semplice costo per la copertura pura dell’assicurazione.

Da oggi questi abusi non colpiranno più i cittadini, così come i rincari irragionevoli sul TAEG del mutuo, in particolare anche il diritto di concorrenza delle banche che offrono gratuitamente la polizza sul prestito ipotecario è tutelata al 100%.

Secondo le stime delle varie Associazioni dei Consumatori gli italiani trarranno un notevole beneficio dalla situazione con un risparmio medio già dalle prossime rate che varia dai 138 ai 300 Euro su base annua.

Dunque questo avvenuto taglio dei tassi sarà come una boccata d’ossigeno per il portafoglio dei cittadini italiani che perciò risparmieranno una somma notevole in termini di quota interessi sulla rata del mutuo.

La stima è stata effettuata da un calcolo e da un indagine congiunta di Adusbef e Federconsumatori che hanno accolto con piacere il secondo taglio consecutivo da parte di Mario Draghi, dopo che nel vecchio mandato di presidenza (sotto Trichet per intenderci) i tassi dei mutui sono stati sempre fermi all’ 1,50% nell’ ultimo periodo.

Le due Associazioni dei Consumatori in ogni caso precisano che l’effetto sulle rate del mutuo riguarderà solamente i prestiti ipotecari a tasso variabile e con cap, quelli indicizzati ai valori di calcolo dell’ Euribor e del Bce, storicamente parametri che risentono delle fluttuazioni dei mercati, in particolare del costo del denaro.

Secondo le previsioni il periodo positivo per le rate continuerà anche nel 2012, un altro anno molto difficile per il settore del credito che i mutuatari potranno utilizzare a loro favore per pagare meno interessi sul proprio mutuo a tasso variabile.

“Ciao, mi chiamo Roberto e vi scrivo da Perugia, possiedo un locale commerciale adibito a studio/ufficio nel quale esercito la mia attività. Vi scrivo per chiedervi se devo pagare l’ICI su questo immobile, oppure se questa imposta è riferita solo alle unità abitative (mutui prima casa).

Scriviamo questo articolo davvero molto importante per tutti i nostri amici cittadini rispondendo a Roberto, un cittadino che come molti altri non è al corrente della normativa sull’ Imposta Comunale sugli Immobili, che è l’acronimo di ICI.

Ricordiamo che per sua natura l’Ici è un imposta che non solo grava sulle abitazioni, ma su alcune tipologie di fabbricati e anche sui terreni agricoli e su quelli edificabili.

Dunque il cittadino che possiede un immobile commerciale è obbligato per legge al pagamento di questo tributo che rappresenta la tassa sul possesso di un bene immobiliare.

Dunque a norma di legge l’ICI è la tassa che grava sui fabbricati, intesi come unità abitative o commerciali regolarmente iscritte all’ interno del catasto dei fabbricati.

Il fabbricato è composto dalla parte abitabile o vivibile e dalle sue pertinenze.

Il calcolo dell’ imposta sui fabbricati avviene a partire dal momento dell’ ultimazione dei lavori (del cosiddetto fine lavori) e se comunque è usato anche prima, dal suo utilizzo antecedente al fine lavori.

Il calcolo dell’ imposta ICI su immobili commerciali è particolare e molto delicato e varia in base al comune in cui è ubicato l’immobile.

In ogni caso per uffici e studi privati la categoria catastale è la A10 il cui valore ICI deve essere calcolato moltiplicando la rendita catastale per 50.

In base ai dati divulgati dalla MBA (Mortgage Bankers Association) alla data del 30 Novembre 2011 le richieste dei mutui negli USA sono calate dell’ 11,7% con il Loan Index che passa a 576,4 punti rispetto ai 652,5 della precedente rilevazione.

Il calo è stato sensibile anche nel Refinance Index, l’ indice di rifinanziamento che cala del 15,3% a 2.834,5 punti in confronto all’ ultima quotazione (3.344,7).

Piove sul bagnato anche nel settore delle assicurazioni e delle polizze sui mutui casa con un decremento dello 0,8% a 192,1 punti su base mensile.

La situazione del credito negli Usa si fa dunque sempre più pericolosa, con le proiezioni pre-natalizie che non promettono nulla di buono.

La Banca Centrale Europea ha optato nella giornata di oggi per un nuovo taglio al costo del denaro, che era previsto dagli analisti interbancari e che aiuterà non poco le banche europee per la liquidità nei prestiti di depositi che gli istituti applicano fra di loro.

Il calo del valore del denaro è quantificato in 25 punti statistici in percentuale, con il nuovo fixing del tasso Bce che è pari all’1%.

Si tratta di una misura estrema a sostegno dell’economia che causerà delle notevoli ripercussioni anche sul mercato dei prestiti e dei mutui in Italia.

Quali sono le conseguenze del nuovo taglio dei tassi dei mutui sulle rate dei cittadini italiani?

Per i mutui a tasso fisso già accesi non ci sarà nessun ribasso sulle rate in quanto i valori dell’ IRS sono stabili per tutta la durata del mutuo e dunque non sono modificabili.

Per quanto riguarda i prestiti ipotecari a tasso fisso è previsto un decremento nei valori degli interessi IRS da qui a qualche mese, perciò questo è il momento migliore per accendere un mutuo a tasso fisso e dunque per indebitarsi.

Maggiori saranno i ribassi per i mutui a tasso variabile, che sono indicizzati all’ Euribor e al Bce , parametri che risentono delle quotazioni del mercato e dunque anche del ribasso del costo del denaro.

Per queste tipologie di mutui e anche per i prestiti a tasso variabile i cittadini pagheranno una rata molto più leggera già a partire da fine dicembre.

Non tutto il male viene per nuocere: ad un aumento delle tasse e del costo della benzina si contrappone infatti un risparmio evidente sugli interessi del credito al consumo, almeno una buona notizia per tutti i risparmiatori.