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Mutuo Prima Casa e Affitto.

Parliamo in questo post, dopo le numerose richieste che abbiamo ricevuto da parte dei nostri visitatori del concetto prima casa (abitazione principale), collegato alla nozione di affitto.

La domanda che infatti nasce più spontanea è la seguente: si può affittare una prima casa senza perdere le agevolazioni e le detrazioni degli interessi passivi previste dalla legge?

Il nocciolo è prettamente economico, molti contribuenti infatti vorrebbero i cosiddetti “due piccioni con una fava” ovvero usufruire della detrazione degli interessi passivi IRPEF, pari al 19% delle somme corrisposte alla banca come “costo del mutuo” e affittare la propria abitazione a terzi.

Ciò non è consentito dalla vigente normativa fiscale, poichè non è possibile approvare le detrazioni degli interessi passivi sull’ abitazione se l’ immobile di proprietà è soggetto a locazione.

In particolare ad incidere su questa questione è il concetto di residenza, poichè per poter usufruire della deducibilità fiscale sarebbe necessario lasciare la residenza nell’ abitazione locata.

Purtroppo comunque in Italia questa normativa viene spesso sorvolata (fatta la legge e trovato l’inganno), tramite contratti di sublocazione fittizi, oppure ricorrendo alla solita evasione fiscale e a locazioni non regolate da contratto depositato all’ Agenzia delle Entrate.

Mutuo Prima Casa

Un column article sulla nozione di Mutuo Abitazione Principale.

Nel nostro sito abbiamo parlato moltissime volte di mutui prima casa e abbiamo approfondito il concetto di mutuo abitazione principale in parecchi articoli.

In questo post andiamo a riepilogare il concetto di mutuo abitazione principale, ai fini fiscali e bancari in quanto vi sono delle differenze fra le due argomentazioni.

Abbiamo utilizzato i concetti di varie guide presenti su internet per presentarvi nella maniera più chiara e dettagliata possibile la nozione di abitazione principale.

La Normativa:

Si tratta dei mutui immobiliari, stipulati dai cittadini a partire dal 1993, per i quali è prevista una detrazione di imposta IRPEF (Aliquota per Persone Fisiche), pari al 19% degli interessi passivi annui, pagati all’ istituto di credito per l’ acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale, purchè l’ immobile sia adibito a prima casa entro 1 anno dall’ acquisto dell’ unità abitativa.

Concetto di Abitazione Principale:

Per abitazione principale si intende la casa nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. In questo caso per la maggior parte dei casi l’abitazione principale coincide con la residenza del capofamiglia. Comunque il contribuente può attestare tramite autocertificazione, che la sua dimora principale è diversa da quella evidenziata nel certificato di residenza.

Eccezioni:

Alcune eccezioni possono essere poste per il concetto di abitazione principali, una delle più frequenti ed importanti è la variazione di domicilio causata da trasferimento per motivi di lavoro. Ovvero se un cittadino deve trasferirsi in un altro luogo per motivi di lavoro, la casa adibita ad abitazione principale non perde tale qualifica. Altre eccezioni possono essere dimostrate tramite autocertificazioni o in sede giuridico-tributaria. Alle Forze di Polizia il requisito di dimora abituale non è richiesto purchè si tratti di unica abitazione di proprietà. Per anziani che si trovano nelle case di cure non è richiesto il requisito di dimora, purchè l’ abitazione principale non sia ceduta in affitto.

Abitazione Principale e Famiglia:

La legge afferma, che l’ abitazione principale deve essere la dimora abituale del contribuente o di un suo familiare. Per familiare del contribuente è inteso il coniuge (non divorziato), familiari del contribuente entro il terzo grado di parentela, familiari del coniuge entro il secondo grado di parentela.

Limiti di Detrazione:

Dal 2008, il Governo Berlusconi ha aumentato il limite di Detrazione degli interessi passivi del mutuo principale da 3.600 Euro a 4.000 Euro.

Perdita delle Agevolazioni prima casa.

In questo articolo parliamo delle conseguenze sulla perdita delle agevolazioni prima casa, che sono in alcuni casi veramente drammatiche per il contribuente.

Le sanzioni in caso di perdita delle agevolazioni prima casa possono essere le seguenti:

- Pagamento delle imposte in misura ordinaria;
- Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute;
- Pagamento degli interessi di mora.

Il pagamento delle imposte in misura ordinaria è il seguente:

- la differenza del 4% di imposta di registro o del 6% di iva;
- l’imposta ipotecaria del 2%;
- l’imposta catastale dell’1%.

Viene applicata una sanzione del 30% sul tali importi,che è una soprattassa che deve essere aggiunta agli interessi legali del 3%, dal 1 Gennaio 2008.

- Se il contribuente paga la sanzione entro 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale, compresi gli interessi ed 1/4 della sanzione della sovrattassa sarà a posto con l’accertamento del fisco.

Tabella riassuntiva dei vantaggi della prima casa.

Caso 1, Acquisto da Privato – Nel caso si acquisti la casa da un privato  l’ Imposta di Registro per la Prima Casa è del  3 %, in tutti gli altri casi è del   7 %.L’ imposta ipotecaria è pari a 168 Euro nel caso di acquisto prima casa, mentre è del 2 % in caso di acquisto di altri immobili non agevolati.L’ imposta catastale è di 168 euro per acquisto di abitazione principale, mentre è pari all’  1 % in tutti gli altri casi.

Caso 2,Acquisto da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice” entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso di prima casa si paga l’ IVA  4 % , mentre in tutti gli altri casi è del 10 %. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono di 168 Euro in tutti i casi.

Caso 3 , Acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice che vende dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori. L’imposta del registro è del 3% in caso di acquisto di prima casa, mentre del 7% in tutti gli altri casi. Come per l’acquisto da un privato, l’ Imposta di Registro per l’abitazione principale è del  3 %, in tutti gli altri casi è del   7 %. Anche l’ imposta ipotecaria è precisamente di 168 Euro nel caso di acquisto abitazione principale mentre è del 2 % in caso di acquisto di altri immobili non agevolati.L’ imposta catastale è di 168 euro per acquisto di prima casa , mentre è pari all’  1 % in tutti gli altri casi.

Motivi che causano la perdita delle agevolazioni prima casa.

Nei precedenti articoli (che puoi trovare al termine del post, nella sezione articoli correlati), abbiamo parlato del grave problema della perdita delle agevolazioni prima casa, che può essere davvero onerosa per il mutuatario.

Qui di seguito ti presentiamo le varie motivazioni che causano la perdita delle agevolazioni prima casa.

- False dichiarazioni rese nell’atto di acquisto;

- Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti;

- Vendita prima dei 5 anni dell’immobile acquistato con agevolazioni, a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro.

Vendita dell’abitazione principale prima dei 5 anni, la normativa.

Se si vende l’abitazione prima dei 5 anni si può incorrere nelle sanzioni dell’ Agenzia delle Entrate che possono essere così riassunte:

- il rimanente 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l’imposta fiscale ipotecaria del 2%;
- l’imposta fiscale catastale dell’1%.

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione ovvero della residenza in quell’ immobile.

Ad esempio se si vende a 4 anni dall’ acquisto si dovrà dimostrare all’ Agenzia delle Entrate che si è residenti in quella casa da più di 24 mesi (2 anni) per non incorrere nella sanzione del 20% sulla plusvalenza (aliquota di plusvalenza), mentre si dovranno pagare comunque le sanzioni accessorie.

Perdita delle Agevolazioni prima casa.

Il compratore dell’immobile decade dalle agevolazioni prima casa quando:

- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto della compravendita;

- vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria prima casa.

La decadenza dell’ agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.

In maniera particolare le sanzioni sono:

- il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
- l’imposta ipotecaria del 2%;
- l’imposta catastale dell’1%.

Viene applicata, inoltre, una tassa aggiuntiva del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008.

Il contribuente può sanare il debito con l’Agenzia delle Entrate se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).

Domande e Risposte, Mutui prima casa e forze dell’ordine.

Domanda: sono un Carabiniere di Napoli, volevo chiedere quali sono le agevolazioni per la prima casa a favore degli appartenenti alle forze dell’ordine, cioè polizia, carabinieri e guardia di finanza.

Risposta dello Staff su detrazioni mutuo prima casa per Forze armate e Forze di polizia. Al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare ew anche a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione per abitazione principale (prima casa) è consentita anche se l’abitazione in cui vive non fa parte della nozione di dimora abituale, infatti basta che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

L’Acquirente e il mutuo prima casa.

L’acquirente, o gli acquirenti, devono fare queste dichiarazioni nell’atto di compravendita, in caso di agevolazioni prima casa:

- di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’abitazione oggetto dell’acquisto agevolato di prima casa;

- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il marito o con la moglie, su tutto il territorio italiano, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione comprata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa (abitazione principale).

- di impegnarsi a stabilire la residenza, comunque entro 18 mesi dalla compravendita, nel territorio del Comune dove si trova la casa da acquistare, qualora già non vi sia residente.

Queste tre condizioni devono essere sovrascritte con apposita autocertificazione da inserire nell’atto di compravendita dell’immobile.

Se per errore non vi sono state inserite, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene direttamenbte dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

Le caratteristiche dei mutui prima casa, abitazione principale.

- non deve avere le proprietà di lusso scritte nel decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969, mentre non è importante la categoria catastale;

- deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente possiede la sua residenza o in cui intende metterla entro 18 mesi dall’ acquisto dell’ abitazione (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l’ acquirente ha il proprio lavoro;

- se il compratore si è trasferito all’estero per lavoro, la casa deve trovarsi nel Comune dove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui è dipendente;

- la casa può trovarsi in qualsiasi Comune del territorio in Italia se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’Aire);

- per fruire delle agevolazioni abitazione principale non è necessario che la casa acquistata sia destinata ad abitazione propria e/o dei familiari, per questo motivo può essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un immobile affittato o da affittare dopo l’acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).